別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -14 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　丸本　創史   TEL.

鑑定評価額 7,910,000 円  １㎡当たりの価格 49,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市八本松飯田８丁目１０４４番１５ ｢八本松飯田８－１４－４｣ ②地積 　(㎡) 161   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 北西6m市道 水道、下水 八本松 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北、６ ｍ　市道 交通 施設 八本松駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地であり、特段の変動は認められないものの、周辺での宅地開発が堅 調であり、今後も安定的に推移していくものと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は八本松飯田地区及びその隣接周辺地区を含む住宅地域一円等と判定した。典型的な需要者は、東広島市中 心部等へ通勤する一次取得者層が中心で地縁者が多く、不動産業者の参入もある。当該地域は住宅開発が活発で、宅地 化が進みつつあり、需給は底堅く比較的順調に推移している。需要の中心は、土地総額で概ね５００～１，０００万円 程度、新築戸建で総額２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 付近にアパート等も見られず、第一種低層住居専用地域の指定を受ける戸建住宅を中心とした住宅地域であるため、賃 貸市場が形成されておらず、収益価格の試算は断念した。一方、居住の快適性が重視される地域であり、市場性を反映 した取引事例に基づき試算した比準価格は、実証的で信頼性が高い。加えて、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価 格を中心としつつ、市場の需給動向を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -5                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,200 円／㎡ [101.0] 100 100 [102.0] 100 [117.5] [100.0] 100 49,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍や物価高の状況にあるが利便性の高 いエリアの不動産市況は堅調に推移している 。一方利便性の劣る又は高台の地域は低迷傾 向が続いている。 寺家駅の新設に伴い住宅地として一定の宅地 需要は認められるため、農地転用が進むなど 、今後も堅調に推移していくものと推測され る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％