別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -11 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 5,270,000 円  １㎡当たりの価格 31,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市高屋町宮領２５４番６ ②地積 　(㎡) 169   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 小規模住宅のほか空 地が見られる郊外の 住宅地域 北東5m道路 水道、下水 西高屋 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５ｍ道 路 交通 施設 西高屋駅南西方 1.2km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅ほかに農地や山林が多くみられる地域であるが、周辺地域でアパート等の建設が進むことを除き特段の 変化はなく、今後も現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市郊外のＪＲ山陽本線沿線の住宅地域の圏域。需要者の中心は東広島市の居住者が大半を占める が、同一需給圏外からの転入も見られる。当地域周辺には利便施設が少ないが、北口で整備が進む西高屋駅周辺に利便 施設が多いこと、東広島市中心部から比較的近いこと等から一定の需要を保っている。中心的な価格帯は土地が５００ 万円前後、新築の戸建住宅の場合で２，４００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域ではアパート等の賃貸用不動産等もみられず、殆どが戸建住宅利用されている住宅地域であり、収益性が取引の 目安とされることはなく、自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は類似地域内の関連性の強い取引 事例から求めた価格であり、市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、代表標準地 から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -17                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,900 円／㎡ [ 99.2] 100 100 [102.0] 100 [ 77.9] [100.0] 100 31,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 業種、規模等により企業間物価上昇分の消費 者への転嫁の可否等が異なる。一方で不動産 の選別化傾向は変わらず二極化が進んでいる 。 周辺地域でも新規の戸建分譲等はみられない が、立地等から一定の需要があり、地価はや や上昇基調。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 -15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％