別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -9 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 10,300,000 円  １㎡当たりの価格 60,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市西条町西条字猪道４５番１２ ②地積 　(㎡) 171   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:1 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.5m市道 水道、下水 西条 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 西条駅北方 1.2km 法令 規制 １中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域はＪＲ西条駅北方の小規模の住宅団地であり、特段の変動要因はないが、周辺地域には農地利用が多く今 後宅地転用が見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市の中心市街地である西条地区、寺家地区等の住宅地域の圏域。需要者の中心は東広島市の居住 者が大半を占めるが、同一需給圏外からの転入も見られる。ＪＲ山陽本線南側は商業施設、利便施設が多いが、当地域 は周辺に農地利用が多く残る山陽本線北側にあり、価格水準、総額面等から個人や不動産業者からの需要は堅調である 。中心的な価格帯は土地が１，０００万円程度まで、新築の戸建住宅の場合で２，７００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域ではアパート等の賃貸用不動産等もみられるが、殆んどが戸建住宅利用されている住宅地域であり、収益性が取 引の目安とされることはなく、自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は類似地域内の関連性の強い 取引事例から求めた価格であり、市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、代表標 準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -12                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     65,200 円／㎡ [103.5] 100 100 [100.0] 100 [112.1] [100.0] 100 60,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 業種、規模等により企業間物価上昇分の消費 者への転嫁の可否等が異なる。一方で不動産 の選別化傾向は変わらず二極化が進んでいる 。 小規模な住宅団地として熟成しているが、今 後周辺地域の農地の宅地化が見込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％