鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

東広島 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２３Ｋ４６ -334620	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北11m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	東広島２３Ｋ９６ -339605	東広島市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西3m私道、中間画地		１中専 (60,160)
c	東広島２３Ｋ９６ -339615	東広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m道路、南6m、角地		１住居 (70,200)
d	東広島２３Ｋ９６ -339620	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	東2.5m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	東広島２３Ｋ９６ -339623	東広島市		建付地	（　）	袋地等	南東5m私道、中間画地		１中専 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 88,375	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	89,436	100 [ 95.1]	94,044	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	94,000
b	(　 ) 83,315	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	84,981	100 [ 90.3]	94,110		94,100
c	(　 ) 99,758	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	98,789	100 [ 108.2]	91,302		91,300
d	(　 ) 100,270	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	103,749	100 [ 92.2]	112,526		113,000
e	(　 ) 91,529	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	97,592	100 [ 96.7]	100,922		101,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +11.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,600 円／㎡]

東広島 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,174,178	417,940	1,756,238	1,351,420	404,818	（　0.9737） 394,171	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	8,211,896 円　　　　（　 48,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	170 ㎡	14.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約３５㎡程度のワンルームタイプ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,360	95,200	2.0	190,400
							0.0	0
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		190,400		380,800
								0

⑨年額支払賃料	190,400 円　×　12ヶ月　＝　 2,284,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,284,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 114,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,170,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	380,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,618 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,174,178 円　　　　（　 12,789 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｋ９６　　　　-349601	1,323 ( 1,321)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	1,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,362 円/㎡　月額支払賃料（　 1,360 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東広島（賃）Ｋ９６　　　　-359601	1,216 ( 1,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [ 90.0]	1,302
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	59,100 円	19,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	114,240 円	2,284,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,400 円	19,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 417,940 円　（　　　　　　 2,458 円／㎡）　　（経費率　　 19.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,700,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0695 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,351,420 円（　　　　　 7,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,174,178 円
②総費用	417,940 円
③純収益　①－②	1,756,238 円
④建物等に帰属する純収益	1,351,420 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	404,818 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	394,171 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,319 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,211,896 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
東広島 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

東広島 -7

広島県

広島第２

氏名

不動産鑑定士　小林　紀雄

TEL.

鑑定評価額

16,300,000 円

１㎡当たりの価格

95,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和4年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	東広島市西条町西条字畠中４１４番１３				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他） (60,160)
	1.2:1	住宅Ｗ2	住宅、アパート等が混在する駅北口の住宅地域	西3.8m市道	水道、下水	西条 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北３．８
ｍ市道　

交通

施設

西条駅西方

270m

法令

規制

１住居
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ山陽本線北側の既成住宅地域であり、特段の要因もなく現状のまま推移するものと予測される。今後は西条
駅北口周辺の農地の宅地化が見込まれ、周辺地域と同様に地価が上昇傾向で進むものと思われる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 95,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 45,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東広島市の中心市街地である西条地区、寺家地区等の住宅地域の圏域。需要者の中心は東広島市の居住
者が大半を占めるが、同一需給圏外からの転入も見られる。東広島の玄関口としてのブールバール沿いを含めた駅南口
の整備に加え、駅北口周辺もリニューアルされたこともあり、当地域での需給は堅調である。中心的な価格帯は土地が
１，２００万円から１，６００万円程度まで、新築の戸建住宅の場合で３，０００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当地域ではアパート等の賃貸用不動産等もみられるが、大半が戸建住宅利用されている住宅地域であり、収益性が取引
の目安とされることはなく、自用目的での取引により価格が形成されている。比準価格は類似地域内の関連性の強い取
引事例から求めた価格であり、市場性を反映した説得力の高い価格である。鑑定評価額は比準価格を中心に、代表標準
地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　東広島 -10 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 105,000 円／㎡

[102.9]
100

100
[101.0]

100
[111.9]

[100.0]
100

95,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,800 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

業種、規模等により企業間物価上昇分の消費
者への転嫁の可否等が異なる。一方で不動産
の選別化傾向は変わらず二極化が進んでいる
。

ＪＲ山陽本線北側の幅員がやや狭い地域であ
るが、西条駅徒歩圏内にあり利便性が高いた
め需給は堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　 -18.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

東広島 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	東広島２３Ｋ９６ -339615	東広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	東3.5m道路、南6m、角地		１住居 (70,200)
b	東広島２３Ｋ９６ -339620	東広島市		更地	（　）	ほぼ整形	東2.5m市道、中間画地		１中専 (60,160)
c	東広島２２Ｋ９６ -329620	東広島市		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	東広島２２Ｋ９６ -329636	東広島市		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 99,758	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	98,789	100 [ 101.6]	97,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	97,200
b	(　 ) 100,270	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	103,749	100 [ 92.2]	112,526		113,000
c	(　 ) 95,897	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	99,925	100 [ 91.9]	108,732		109,000
d	(　 ) 74,645	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	77,929	100 [ 83.0]	93,890		93,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -21.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 95,800 円／㎡]

東広島 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,150,198	459,176	1,691,022	1,312,020	379,002	（　0.9737） 369,034	（ 4.8 - 0.0 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,688,208 円　　　　（　 45,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

東広島 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
アパート	70.00	ＬＳ2	140.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	160 ％	170 ㎡	14.8 m x 11.5 m	前面道路：市道　 3.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：１ＤＫ　４戸　平均専有面積　３５㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	70.00	100.0	70.00	1,345	94,150	2.0	188,300
							0.0	0
～

～

～

～

計		140.00	100.0	140.00		188,300		376,600
								0

⑨年額支払賃料	188,300 円　×　12ヶ月　＝　 2,259,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,259,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 112,980 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,146,620 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	376,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,578 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,150,198 円　　　　（　 12,648 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	東広島（賃）Ｔ９６　　　　-349652	1,168 ( 1,123)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [ 95.0]	1,364	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,347 円/㎡　月額支払賃料（　 1,345 円/㎡）　基準階 2 F B
b	東広島（賃）Ｋ９６　　　　-359601	1,216 ( 1,139)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [106.0]	100 [ 90.0]	1,328
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

東広島 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	78,800 円	19,700,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	135,576 円	2,259,600　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 38,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 167,400 円	19,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	19,700 円	19,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 459,176 円　（　　　　　　 2,701 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	19,700,000 円	設計監理料率　 141,000 円／㎡　×　 140.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0666	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 45 ％　＋　0.0695 × 40 ％　＋ 0.0950 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,312,020 円（　　　　　 7,718 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,150,198 円
②総費用	459,176 円
③純収益　①－②	1,691,022 円
④建物等に帰属する純収益	1,312,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	379,002 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	369,034 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,171 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,688,208 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,200 円／㎡）