別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -6 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　小林　紀雄   TEL.

鑑定評価額 1,970,000 円  １㎡当たりの価格 10,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市河内町中河内字山之根４５０番３ ②地積 　(㎡) 193   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 ＬＳ2 一般住宅のほかに農 地も多く見られる住 宅地域 北東4m市道 水道、下水 河内 490m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   200 ｍ、南   100 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 河内駅南西方 490m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ河内駅南西方の沼田川右岸沿いの住宅地域であるが、農地の宅地転用は稀であり、今後も現状のまま推移し ていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     10,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は河内町を中心とする東広島市の住宅地域の圏域。需要者の中心は地縁性を有する個人であり、同一需給圏 外からの転入は稀である。町の中心部からは徒歩圏内にあるが、地域住民の高齢化が進行するばかりで宅地需要を喚起 する要因に乏しく、稀に発生する取引は地縁性を背景とするものが多いため、需要の中心となる価格帯の把握は困難で ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅が殆どの住宅地域であり、収益性が取引の目安とされることはなく、自用目的での取引により価格が 形成されている。比準価格は類似地域内の関連性の強い取引事例から求めた価格であり、説得力の高い価格である。鑑 定評価額は比準価格を中心に、代表標準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して、上記のとおり決定 した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -3                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,000 円／㎡ [ 96.2] 100 100 [100.0] 100 [151.5] [100.0] 100 10,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     10,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 業種、規模等により企業間物価上昇分の消費 者への転嫁の可否等が異なる。一方で不動産 の選別化傾向は変わらず二極化が進んでいる 。 町中心部の徒歩圏内にはあるが、宅地需要の 程度が低い住宅地域であり、地価は下落基調 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +50.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％