別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
東広島 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東広島 -4 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 山本 隆之   TEL.
鑑定評価額 5,310,000 円  1㎡当たりの価格 18,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
東広島市安芸津町風早字蕨迫10895番65
②地積
 (㎡)
281  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 2低専
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域



1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
高台の住宅地域
北6m市道 水道、下水 安芸津

2.5km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南   150 m、北   150 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         280 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北6m市道 交通

施設
安芸津駅西方

2.5km
法令

規制
(都) 2低専
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
高台の旧来からの住宅団地であり、将来の価格形成に影響を与える特段の変動要因は見受けられない。一般的要
因の影響を反映して、地価の下落傾向が続くものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            18,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は安芸津町及び隣接市町の住宅地域一円と判定した。主たる需要者は地縁性を有する個人であり、外部から
の転入は少ない。高台の古い住宅団地は平地との競争力に劣り、人口減少や高齢化が進む中、需要が低迷している。取
引件数が少なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
高台の住宅団地であり、居住の利便性や快適性が重視され収益性に馴染まない地域であることから、収益価格は試算し
なかった。比準価格は市場で実際に生起した取引事例から求めたものであり、実証的で規範性の高い価格である。よっ
て本件では、比準価格を標準とし、市場の需給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           19,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
東広島市は、中心市街地の人口は増加基調で
あり不動産需要が増大しているが、周辺部で
は過疎高齢化が進んでおり、二極化が鮮明で
ある。

高台の住宅団地であり、利便性の高い平地と
の競争力に劣る。町全体として過疎高齢化が
進む中、地価は下落傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-4.5 %  %
3 試算価格算定内訳 東広島 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 東広島22
K96
-329666
東広島市

建付


  
(           ) 
長方形 南東5.8m市道
、中間画地




(都) 近商

(80,200)
b 東広島21
T96
-419655
東広島市

底地


  
(           ) 
ほぼ整形 北4m市道、
中間画地




(都) 2中専

(60,160)
c 東広島21
K90
-319085
東広島市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 南3m市道、
中間画地




(都) 

(70,240)
d 東広島22
T96
-429642
東広島市

建付


  
(           ) 
長方形 南東5m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
22,348  
100
[ 100.0]
[  90.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

20,247 
100
[ 102.9]

19,676 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

19,700 
b (      14,521
24,200  
100
[ 100.0]
[  92.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

22,264 
100
[ 115.3]

19,310 

19,300 
c (            
21,875  
100
[ 100.0]
[  88.1]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

19,272 
100
[ 100.9]

19,100 

19,100 
d (            
11,104  
100
[ 100.0]
[  96.5]
100
100
[  70.0]
100
[  95.0]

16,113 
100
[  92.1]

17,495 

17,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +7.0 環境      -7.5
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +3.0 環境     +12.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近   +2.0 環境      +3.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +6.0 環境     -14.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      18,900 円/㎡]  



東広島 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  原価法を適用するための適切な資料の収集が困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
高台の住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用し得なかった。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
別記様式第一 鑑定評価書(令和 5 年地価公示)
令和5年1月13日 提出
東広島 -4 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
東広島 -4 広島県 広島第2 氏名  不動産鑑定士 那須 英樹   TEL.
鑑定評価額 5,310,000 円  1㎡当たりの価格 18,900 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6)


[令和4年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
東広島市安芸津町風早字蕨迫10895番65
②地積
 (㎡)
281  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 2低専
(60,200)

(その他)
土砂災害警戒区域



1:1.5
住宅

W2
一般住宅が建ち並ぶ
高台の住宅地域
北6m市道 水道、下水 安芸津

2.5km
(2)



①範囲 東    50 m、西   100 m、南   150 m、北   150 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    14.0 m、奥行 約    20.0 m、規模         280 ㎡程度、形状 ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北6m市
交通

施設
安芸津駅西方

2.5km
法令

規制
(都) 2低専
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
 来予測
安芸津町風早地区の丘陵部に戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅団地である。町内人口の減少、高齢化により需
要は低迷しており、地価は下落傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            18,900 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東広島市安芸津町及び隣接市町の住宅地域の圏域である。需要者は地縁性を有する個人が中心であり、
圏域外からの転入者は少ない。丘陵部の住宅地域は平坦部に比し居住の快適性、生活の利便性の面で選好性が劣り、町
内の人口減少及び高齢化の進行もあって需要は弱い。取引が少ないため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は自用の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算し得なか
った。比準価格は安芸津町の住宅地域内に所在し、対象標準地と類似性を有する取引事例から試算された価格であり、
市場の実態を反映した実証的な価格である。よって、前年価格及び周辺標準地価格等との均衡にも留意の上、比準価格
をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①□代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [                             ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路            
交通・接近         
環境            
画地            
[前年代表標準地等の価格]
                円/㎡
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
[     ]
100
 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           19,800 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
広島県経済は緩やかに持ち直している。東広
島市では中心部の人口増加、郊外部の人口減
少による不動産需要、地価の二極化が継続し
ている。

丘陵部に位置する既成住宅団地である。安芸
津町内の人口減少及び高齢化の影響により住
宅地需要は低迷している。


個別的要因に変動はない。


行政            
その他           
地域要因の比較
街路            
交通・接近         
環境            
行政            
その他           
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-4.5 %  %
3 試算価格算定内訳 東広島 -4 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 東広島22
K96
-329666
東広島市

建付


  
(           ) 
長方形 南東5.8m市道
、中間画地




(都) 近商

(80,200)
b 東広島22
K96
-329642
東広島市

更地


  
(           ) 
不整形 北東4.5m市道
、中間画地




(都) 準工

(60,200)
c 東広島20
T04
-400406
東広島市

更地


  
(           ) 
長方形 南西8m市道、
北東4m、
二方路



(都) 1住居

(70,200)
d 東広島22
T96
-429640
東広島市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 北4m市道、
中間画地




(都) 1住居

(60,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
22,348  
100
[ 100.0]
[  90.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

20,247 
100
[ 104.6]

19,357 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

19,400 
b (            
20,035  
100
[ 100.0]
[  93.0]
100
100
[   /  ]
100
[  85.5]

21,792 
100
[ 117.8]

18,499 

18,500 
c (            
24,199  
100
[ 100.0]
[  86.7]
100
100
[   /  ]
100
[  93.8]

22,367 
100
[ 122.6]

18,244 

18,200 
d (            
15,275  
100
[ 100.0]
[  96.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

14,740 
100
[  77.7]

18,970 

19,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +7.0 環境      -6.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +9.0 環境      +5.0
画地     -14.5 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近  +19.0 環境       0.0
画地      -6.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.35 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +1.0 環境     -23.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      18,900 円/㎡]  



東広島 -4 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自用の戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ