別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 東広島 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   東広島 -2 広島県 広島第２ 氏名  不動産鑑定士　山本　隆之   TEL.

鑑定評価額 10,700,000 円  １㎡当たりの価格 21,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 東広島市安芸津町風早字蓼原１３１９番１ ②地積 　(㎡) 490   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 住宅、店舗、農地の 混在する県道沿いの 住宅地域 北10m県道 水道 安芸津 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北１０ｍ県 道 交通 施設 安芸津駅西方 2.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、店舗等が混在する県道沿いの住宅地域であり、当面は現状で推移するものと思われ、地価の下落傾向も当 面続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、安芸津町を中心とし隣接市町を含む住宅地域一円と判定した。主たる需要者は地縁性を有する個人であ り、外部からの転入は少ない。過疎高齢化が進む中、宅地需要は弱含みである。取引の中心となる価格帯については取 引事例が少ないことから把握することが困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 風早地区の県道沿い住宅地域であり、賃貸需要が極めて乏しく、賃貸市場が成熟していないと判断されることから、収 益価格の試算は断念した。比準価格は類似地域内の取引事例から試算したものであり、実証的で規範性が高い。よって 本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意し、市場の需給動向等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東広島 -4                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,800 円／㎡ [ 95.5] 100 100 [100.0] 100 [ 86.7] [100.0] 100 21,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東広島市は、中心市街地の人口は増加基調で あり不動産需要が増大しているが、周辺部で は過疎高齢化が進んでおり、二極化が鮮明で ある。 県道沿いの住宅地域であり、地域は静態的に 推移している。過疎化や地域経済の低迷を受 け宅地需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％