別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 大竹 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   大竹 9-1 広島県 広島第１ 氏名  不動産鑑定士　重谷　里志   TEL.

鑑定評価額 1,420,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 21,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 大竹市東栄２丁目３１５番１０ ｢東栄２－１－２１｣ ②地積 　(㎡) 53,651   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1.5:1 工場 大規模な工場を主体 とする工業地域 北西9m市道 水道 大竹 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   750 ｍ、西   200 ｍ、南   650 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 大工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 200.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ９ｍ市道 交通 施設 大竹駅東方 1.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は大規模工場が集積する臨海部の化学コンビナートを構成しており、遊休地等の供給余地や用途転換の 可能性は乏しい。熟成した工業地域で将来的にも現状と概ね同様の利用形態で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は県南西部の瀬戸内海沿岸部及びその周辺に形成された工業地域であり、中心となる需要者層は化学製品等 の製造を主事業とする大手の事業法人と判定した。近隣地域周辺は大規模工場が集積する熟成した臨海型工業地域であ り、売却物件の供給自体が乏しい状況が続いているが、ウィズコロナに伴う経済活動の正常化や景気回復傾向を受けて 立地の良い工業地に対する需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は規模が均一ではないため把握困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は臨海部の大工場地域であり、工場や倉庫等の賃貸市場が未成熟である為、収益価格は求めることが出来なか った。比準価格は実際の取引事例の中から規範性の高い取引事例を中心に求められており、市場性を反映した実証的な 価格が得られたと思料する。よって本件では比準価格を妥当と判断して採用し、昨年の公示価格とその後の価格形成要 因の変動にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 原材料高の影響は受けるものの部品等の供給 制約は和らいでおり、企業の生産活動は上向 いている。立地の良い工業地に対する需要は 堅調である。 大手製造業の大規模工場を主体とする熟成し た臨海型工業地域であり、売土地等の新規供 給は乏しい。地域要因に特段の変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％