別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 庄原 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   庄原 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 18,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 庄原市東城町川西字中組下６００番 ②地積 　(㎡) 405   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,180) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模の一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 東4.5m市道 水道、下水 東城 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 東城駅北西方 560m 法令 規制 （都） ２中専 (60,180) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 　旧東城町の中心市街地に近い比較的生活利便な既存の住宅地域である。特段の地域的変動要因は見受けられず 、当面は現状維持にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は庄原市の東部の旧東城町及び広くその周辺の平地部を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は 、当該地域に地縁性を有する個人等であるが、同一需給圏外からの転入は少ない。当該地域は市街地に比較的近く利便 性は良いものの、人口減少、少子高齢化の影響等により宅地需要は依然として低調な状況が続いている。取引は少なく 、需要の中心となる明確な価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は旧東城町市街地及びその周辺に位置する更地の取引事例等を比準した結果であり、現下の市場実勢を反映 した価格である。一方、収益価格は賃貸市場が未成熟であること等から求めることができなかった。本件では、取引は 少ないものの市場実勢を反映し規範性が高い比準価格を重視し、更に代表標準地との地域的な価格バランス、今後の旧 東城町市街地を中心とする不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　庄原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [116.4] [100.0] 100 18,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響は薄らぎつつあるが、人口 減少、少子高齢化等の影響により不動産市況 は依然として厳しい状況が続いている。 中心地に比較的近いが特段の地域的変動要因 は認められない。一般的要因の影響等により 宅地需要は低調で地価は依然弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +17.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.2 ％  ％