別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 庄原 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   庄原 -4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 1,150,000 円  １㎡当たりの価格 6,980 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 庄原市西城町入江字山崎１０５番５ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 が散在する農家集落 地域 南西5.7m市道、背面道 水道 備後西城 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    45 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位北５．７ｍ 市道 交通 施設 備後西城駅南西方 1.0km 法令 規制 （都） １住居 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜のある丘陵のミニ開発住宅団地で周囲に高校や農家が散在する過疎地域。今後も標準的使用に変化はないが ＪＲ芸備線の存続が不安視されており過疎高齢化が一層進み、地価は下落すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      6,980 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、庄原市北部西城町及び周辺の拠点付近の住宅地域である。民間の分譲住宅地はないが空家が増加し供給 余力は大きい。一方、需要者の中心は圏内に地縁関係がある個人等である。圏外からの転入者はほとんど見られない。 西城町は人口が毎年約２．４％程度の減少を続け高齢化率も約５３．２％。過疎の山間部で住宅を新築する者がほとん ど見られない地域であることから宅地需要は弱い。土地取引が少なく需要の中心となる価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件が見られない山間の傾斜地の農家集落で賃貸市場が成熟していないため収益還元法は適用できな かった。自用目的の取引事例から求めた比準価格について代表標準地との均衡を重視し、背後が山林で傾斜丘陵のため 土砂災害の危険性もあって需要が弱いことを考慮しつつ代表標準地との均衡を考慮、価格形成要因の変動状況をふまえ 単価と総額について再検討の結果、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　庄原 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,050 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 58.0] [101.0] 100 6,910  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      7,150 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西城町は人口３０４７人高齢化率５３％を超 え空き家が多い。県立「県民の森」の観光客 数は回復せずほかに目立った事業所もなく需 給は全般に弱い。 新築物件はなく転入者もなく人口減少が続い ており買手がいないため、地価は下落してい る。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -39.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％