別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 庄原 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   庄原 -3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　宮田　紘斉   TEL.

鑑定評価額 3,980,000 円  １㎡当たりの価格 29,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 庄原市西本町２丁目９５６番２ ｢西本町２－５－３｣ ②地積 　(㎡) 136   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等の建ち並 ぶ利便性の良い住宅 地域 南西5m市道 水道、下水 備後庄原 860m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    70 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、５ｍ 市道 交通 施設 備後庄原駅南西方 860m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅やアパート、駐車場等が混在する住宅地域である。住宅地の需要は少なく、空き家もみられる。今後も 現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は庄原市内の中心市街地及びその周辺の住宅地域である。主な需要者は地縁を有する個人が中心であり、同 一需給圏外からの転入は少ない。利便性の高い物件やミニ分譲地の物件の需要は比較的高いがそれ以外は低調である。 取引の中心となる価格帯は、土地で３００万円から９００万円前後、新築戸建住宅で２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は戸建住宅、アパート、駐車場等が存する地域である。アパート等の賃貸物件は散見されるが、自己使用が中心 であるため、収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域内の事例から求めた市場性を反映した説得力の高い価 格である。以上より、比準価格を標準に、代表標準地から検討した価格と間近の市場の需給動向にも留意して上記のと おり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　庄原 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,800 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [ 73.0] [100.0] 100 29,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化の進行による需要者層の減少等か ら需給バランスの悪化がみられ、不動産市況 は依然弱含み傾向にある。 利便性の高い物件やミニ開発による分譲地は 比較的需要が認められるが、旧来からの住宅 地の需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％