別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 三次 5-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 5-4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市吉舎町三玉字沖田５７７番４ ②地積 　(㎡) 989   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） 1:2 店舗 Ｓ1 低層店舗、作業所等 が散在する路線商業 地域 北東12m国道 水道、下水 吉舎 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 吉舎駅南西方 400m 法令 規制 （都）  (70,400) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１８４号の交通量が少なく、沿道に新規出店はなく、繁華性が失なわれている。当面は現状で推移するがＪ Ｒ複塩線の存廃が協議されるなか宅地需要のさらなる減少が懸念され地価は下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三次市南部の拠点市街地域及び周辺市町の郊外路線商業地域と把握される。需要者は圏内に地縁関係があ る個人、あるいは法人で圏外からの参入者はほとんど無い。彼らは収益性で不動産を選別するが存廃が検討されている ＪＲ福塩線の利用客は民営化時の約１６％まで減少、顧客の減少で商店街は衰退し令和４年には広島銀行吉舎支店が撤 退した過疎地域で新規出店がなく、土地取引が発生しておらず、需要の中心となる価格帯を把握することができない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 本件地域は路線商業地域内であるが、賃貸物件は少なく、賃貸市場が成熟していない。このため、収益価格を求めるこ とができなかった。取引事例数が少ない中でも、自用目的の取引事例から適切に比較して求めた比準価格は、直近の市 場水準を忠実に示していると考えられるので、これを基本として代表標準地とのバランス、価格形成要因の変動状況、 単価と総額との関連につき検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 5-2               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     24,700 円／㎡ [ 96.8] 100 100 [100.0] 100 [181.4] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が緩和し市内中心部付近で は住宅やホテル、量販店舗の建築が見られる ようになった。郊外では過疎高齢化で需要は 弱い。 ＪＲ複塩線の存廃が議論され、新規出店はな く、既存店舗の閉鎖が目立つ。買手が少なく 地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +25.5 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　  -1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.9 ％  ％