別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三次 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 5-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 48,100,000 円  １㎡当たりの価格 99,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市十日市南１丁目１１８２番６外 ｢十日市南１－４－８｣ ②地積 　(㎡) 483   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 商業 (80,400) （その他） 1.2:1 店舗兼事務所 ＲＣ5 中高層の店舗、事務 所ビルが建ち並ぶ商 業地域 北20m国道 水道、下水 三次 150m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ国道 交通 施設 三次駅東方 150m 法令 規制 （都） 商業 (80,400) ⑤地域要因の将 　来予測 三次駅を中心とした商業地域である。周辺の整備事業が完成し、ホテルチェーンの進出もみられるが、地域経済 は依然として低迷しており、商業地需要は弱い状況にある。今後も地価は下落基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,400 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三次市内の商業地域一帯である。主たる需要者は地元事業者が中心で、全国チェーン展開する事業者等も 想定される。八次駅方面の路線商業地域の集客力が高く、当該地域を含めた旧来からの中心商業地への需要は弱い。取 引が少なく、画地条件及び街路条件等によりばらつきが大きいため、取引の中心となる価格帯は見いだせない状況にあ る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域では、自用目的による取引が中心である。収益還元法を適用したものの、賃料水準が見合わず 、収益価格は低位に試算された。実際の取引価格を基礎とした比準価格は近年の実勢を反映したものであり、説得力は 高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、周辺不動産市場の動向や前年 価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    101,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ三次駅周辺の中心部等では新規出店等も あり、回復の兆しもみえ始めたが、周辺の農 家集落地域では依然として下落傾向が続いて いる。 建て替えや新規出店計画がみられるものの、 撤退する店舗もあり、中心商業地への需要は 弱く、地価は下落基調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％