別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月12日　提出 三次 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 -7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　成　芳則   TEL.

鑑定評価額 2,370,000 円  １㎡当たりの価格 3,550 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月5日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市吉舎町敷地字星田１８００番１ ②地積 　(㎡) 669   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,400) （その他） (70,360) 1:1.2 住宅兼店舗 Ｗ2 農家住宅、農地が混 在する丘陵の住宅地 域 北西6m市道 水道、下水 三良坂 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       690 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 三良坂駅南方 3.4km 法令 規制 （都）  (70,360) ⑤地域要因の将 　来予測 郊外の拠点農家集落で今後も現在の標準的使用が維持されるが、過疎化が進んでいるので地価は弱含みで推移す ると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      3,550 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は三次市南部の吉舎町、三良坂町及びその周辺の農家集落の範囲と判定される。農家が散在し保育所やＪＡ 倉庫のほか医院、古民家を利用したスイーツ販売店もある。分譲地は皆無だが空家が増加し供給は増加している。一方 需要者は圏内の地縁関係者が主で、圏外からの転入者は見られない。古家が取引される僅かな例が発生することがある が、全般に取引件数が少なく、規模等により価格は様々で、需要の中心となる価格帯を把握することはできない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 アパート等の賃貸物件が見られない農家集落で、賃貸物件の建設を想定することは不合理であるため、収益価格を求め ることができなかった。周辺地域における自用目的の取引事例を採用して求めた比準価格は直近の市場を反映して信頼 性があるので、比準価格について代表標準地とのバランスの検討、価格形成要因の変動状況を踏まえ、単価と総額との 関連を検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　庄原 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　      4,050 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [112.5] [100.0] 100 3,530  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      3,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナの影響が緩和し市内中心部付近で は住宅やホテル、量販店舗の建築が見られる ようになった。郊外では過疎高齢化で需要は 弱い。 令和４年に入って農家戸数は変わらないが、 土地取引が発生せず静態的で需要は弱い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +6.7 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.4 ％  ％