別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 三次 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　敦雄   TEL.

鑑定評価額 5,400,000 円  １㎡当たりの価格 13,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市三良坂町三良坂字下郷５０４２番５ ②地積 　(㎡) 409   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空き 地も見受けられる住 宅地域 北東6m市道 水道、下水 三良坂 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 三良坂駅南東方 550m 法令 規制 （都） １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　三良坂町中心部に位置する住宅地域であり現状維持傾向で推移するものと思料する。地価水準については地域 経済の低迷及び過疎化等により弱含みで推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     13,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は三良坂町及びその周辺一帯の住宅地域の圏域と判定した。需要者は地域に地縁的繋がりを有する個人が 中心である。中心部に位置する住宅地域で利便性は良好であるが、景況感の低迷や過疎化等を背景に不動産需要は弱い 。取引が少なく需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。 取引は自用目的のものが中心であり、居住の快適性及び利便性重視の価格形成が指向される地域である。以上より、自 用性に基づく対価を反映し実証的な比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、需給動向及び地域的価格バラ ンスに留意の上、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　三次 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     11,200 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [103.0] 100 [ 80.9] [100.0] 100 13,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     13,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　地域経済の低迷及び少子高齢化等により、 不動産市場は低調に推移している。 　特段の変動要因は見受けられないが、一般 的要因の影響下にあって、地価の下落基調が 続いている。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.5 交通・接近　　　  -3.2 環境　　　　　　 -16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％  ％