別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 三次 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   三次 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　北澤　圭祐   TEL.

鑑定評価額 7,150,000 円  １㎡当たりの価格 30,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月9日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 三次市南畑敷町２９４番３０ ②地積 　(㎡) 236   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (50,100) （その他） 1:1 住宅 ＬＳ1 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の区画整然住 宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 八次 450m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　６ｍ 市道 交通 施設 八次駅西方 450m 法令 規制 （都） １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 ＪＲ八次駅に近い傾斜地に戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地である。傾斜がきつく、平坦部に比べ、地域選好性が劣 る。大きな変動要因は認められず、今後も地価は弱含み傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南畑敷町及びその周辺の住宅地域一帯である。主たる需要者は、市内在住の一次取得者層と想定される。 国道１８３号沿いの路線商業地域に近く、生活利便性等は高いが、傾斜地の古い住宅団地であり、需要は弱い。取引の 中心となる価格帯は土地のみで７００～１，０００万円程度、新築戸建で２，１００～２，４００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域では、賃貸物件はみられず、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は非適用とした。取 引の中心は戸建住宅の自用目的によるものである。近隣地域での取引が少なく、広域的に事例を収集、採用したが、比 準価格は実際の取引価格を基礎とし、実勢を反映したもので説得力は高い。以上より、主たる需要者の観点から比準価 格を標準とし、周辺不動産市場の動向や前年公示価格等からの検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ＪＲ三次駅周辺の中心部等では新規出店等も あり、回復の兆しもみえ始めたが、周辺の農 家集落地域では依然として下落傾向が続いて いる。 地域内に特段の変動要因はみられない。傾斜 地に存し、地域的選好性が劣ることから、地 価は下落基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％