別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 備後府中 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 9-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.

鑑定評価額 1,710,000,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市鵜飼町字大段原８００番２ ②地積 　(㎡) 109,375   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1:1.2 工場 各種の中小工場や大 工場が立地する工業 団地 北12m市道、三方路 水道 府中 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   350 ｍ、南   200 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 工場敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 300.0 ｍ、奥行　約　　 350.0 ｍ、規模　　   105,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道三方路 交通 施設 府中駅北東方 3.0km 法令 規制 工専 (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地の北側丘陵地に開発された工業団地でリョービなど地元の企業を中心としており、今後とも現状の利 用用途を中心に成熟していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広島県南東部の福山市を中核とする備後都市圏に所在する工業地域である。主な需要者は、圏域内の事 業者のほか全国的に事業展開する大企業も見込まれる。福山市では北産業団地第２期分譲地が造成工事の完成（２０２ ３年９月）を前に全１７区画が完売する見通しであるなど、工業地の需要は高いものがある。需要の中心となる価格帯 は、規模、利用用途及び立地等により異なるため見出しにくい状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 府中市内では工場地の取引事例が少ないため、比準価格の試算に際しては圏域内より広域的に事例を採用せざるを得な かった。ただ、試算の過程及び価格の調整は適切に行っており、市場性を反映した価格を得たものと判断した。収益価 格は、圏域内では工場等の賃貸市場が成立していないため求めることができなかった。よって、代表標準地との検討を 踏まえ、工業地の地価動向等を勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [154.8] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外景気の下振れ等による先行き懸念はある ものの、工業地の需要は全国的には物流施設 用地を中心に堅調に推移している。 既存工業団地として特段の変動はないが、一 般的要因による影響等から工業地の地価は若 干回復傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +58.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％