別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 備後府中 5-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 5-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 23,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市上下町上下字下沖８４８番３ ②地積 　(㎡) 756   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,300) （その他） 台形 1:1 店舗 Ｓ1 中小規模店舗等が建 ち並ぶ商業地域 北東12m国道 水道、下水 上下 90m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ国道 交通 施設 上下駅東方 90m 法令 規制 （都） 近商 (80,300) ⑤地域要因の将 　来予測 上下駅に近く、国道４３２号線沿いに店舗等の建ち並ぶ商業地域であるが、人口減少等から繁華性は衰退傾向に あり、今後も地価は下落傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、上下町及び周辺市町の商業地域一円。需要者は、地元事業者又は地縁性を有する者に限られる。 地域経済は縮小し、人口減少及び顧客流出の影響等から商業地の不動産取引は極めて少なく、需要は年々減少している 。業種によって画地規模がまちまちであり、不動産取引が少ない為、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況下に ある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は上下町内に所在する類似の取引事例を採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格が得ら れた。当該地域に賃貸物件は乏しく、貸店舗等の賃貸市場が未成熟である為、収益還元法は適用できなかった。自用目 的での取引が殆どであることから、市場実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、前年公示価格及び価格形成 要因の変動状況、周辺地域の需給動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府中市山間部においては、過疎化等により、 不動産需要は年々減少傾向である。 他地域への顧客流出、背後地の人口減少等に より、店舗需要の減少は顕著である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％