別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 備後府中 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -11 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.

鑑定評価額 7,040,000 円  １㎡当たりの価格 16,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市栗柄町字トロモ横畑ケ前２１１５番１外 ②地積 　(㎡) 440   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,400) （その他） (70,240) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農地の中に農家住宅 、一般住宅等が散在 する地域 北西4m市道 水道 高木 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   200 ｍ、南   300 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 高木駅南西方 2.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,240) ⑤地域要因の将 　来予測 地域幹線背後に位置する市街化調整区域内の既存集落地域であり、少子高齢化や地域経済の低迷等を背景に宅地 需要は構造的な縮小傾向が継続しており、当面は現状維持乃至緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は芦田川以南を中心とした府中市中心市街地外縁部乃至同郊外に位置する住宅地域一円。主要な需要者は地 縁性を有する自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格指標としてほぼ意味をなさない ものと判断される。近時は地域経済の長期低迷や少子高齢化に表象される人口動態、及びやや過剰傾向にある市場情勢 等を背景に需給は弱含みで推移しており、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格にして５００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は、同一需給圏内における取引数が総体として希少である中、相対的に価格牽連性の高い事例を軸に秤量 的な判断の下に求められたもので、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性を期待し得る。よって当該価格 を中心として考量するとともに、近時の社会経済情勢や府中市における人口動態等の各種要因を背景とした需給動向並 びに代表標準地からの規準価格との均衡性等にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 97.6] 100 100 [100.0] 100 [125.2] [100.0] 100 16,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化等による構造的な市場収縮や地場 産業の長期停滞等の影響により、府中市に係 る不動産の需給情勢は構造的な脆弱さを否定 し得ない。 地域要因に特段の物理的変動は認められない が、総体的な需要収縮等を背景に市街化調整 区域内の集落地域に対する宅地需要減少がや や顕著である。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +0.5 環境　　　　　　 +17.5 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.0 ％  ％