別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 備後府中 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -10 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.

鑑定評価額 7,530,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 31,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市中須町字北條７５４番４ ②地積 　(㎡) 194   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1.5:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅、小工場等 が混在する住宅地域 南東8m市道 水道 新市 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８ｍ市 道 交通 施設 新市駅西方 1.2km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 福山市境に近い府中市東部の混在住宅地域である。郊外型店舗等が立地する国道沿いの路線商業地域に近く利便 な面はあるが、府中市内の需給動向が弱いことから当面は現状維持で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市街地平坦部にあって一般住宅のほか小工場等が混在する住宅地域である。主たる需要者は、府中市内 に居住する個人がほとんどを占めており、市外からは地縁者のほかは相対的に少ない。圏域内の需要は未だ弱含みで推 移しており、土地価格も若干の下落が続いている。取引の中心価格帯は規模等により多少異なるものの、土地は概ね６ ００万円～１，２００万円程度、新築の戸建物件では２，８００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺では、土地取引の多くは自己使用目的とするものがほとんどである。比準価格は、標準地と同じ中須町に 所在する事例を中心に採用し、また価格の調整も適切に行っており、市場の実態を反映した価格を得ていると認められ る。収益価格は、圏域内における賃貸市場の成熟度が低いため求めることができなかった。よって、代表標準地との検 討を踏まえ、地域の地価動向等も勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [101.0] [100.0] 100 38,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナによる影響が緩和しつつあるが、 府中市は人口減少及び高齢化率の上昇が続い ており、不動産市場も郊外を中心に依然厳し い状況にある。 利用状況等に特段の変動はないが、一般的要 因による影響等から需給動向はやや弱く、地 価は若干弱含みで推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％