別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 備後府中 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.

鑑定評価額 4,150,000 円  １㎡当たりの価格 8,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市上下町上下字飛地屋３５０番１ ②地積 　(㎡) 472   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 等が介在する丘陵の 住宅地域 南西3m市道 水道、下水 上下 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北３ｍ市 道 交通 施設 上下駅南東方 900m 法令 規制 （都） １住居 (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 上下町中心部近郊の丘陵地に存する既成住宅地域であるが、過疎化の影響等により取引需要は年々減少しており 、今後も地価は弱含み傾向で推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　      8,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は府中市上下町内の住宅地域一円。需要者の中心は、地元居住者又は上下町に地縁性を有する者であ る。地域経済は縮小し、不動産取引が極めて少なく、過疎化の影響等により、取引需要は年々減少している。取引が少 なく、画地規模もまちまちで、需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は上下町内に所在する類似の取引事例から試算しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格と認 められる。当該地域及びその周辺には賃貸物件が乏しく、賃貸市場が未成熟である為、収益還元法は適用できなかった 。自用目的での取引が殆どであることから、市場実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及 び周辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　世羅 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     16,600 円／㎡ [ 95.8] 100 100 [100.0] 100 [180.3] [100.0] 100 8,820  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　      9,050 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 府中市山間部においては、過疎化等により、 不動産需要は年々減少傾向である。 地域の高齢化、人口減少等から土地取引は減 少し、地価は下落している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  -6.0 環境　　　　　　 +76.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.8 ％  ％