別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 備後府中 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.

鑑定評価額 6,050,000 円  １㎡当たりの価格 25,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市本山町字見晴団地１７２２番１ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ高台の住宅地域 南4m市道 水道、下水 府中 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４ｍ 市道 交通 施設 府中駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中心市街地近郊の山腹部に開発された比較的古くからの住宅団地であり地域要因に特段の変動は見受けられない 。市場内における相対的地位低下が依然としてやや顕著であり、当面は緩やかな衰退傾向の継続が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は本山町見晴団地・桜が丘等を中心とした中心市街地北西部及びその周辺地域における住宅地域一円。主要 な需要者は地縁性を有する自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に拠る収益性は価格判断指標としてほ ぼ意味を成さないものと判断される。府中市全体における人口減・高齢化や中心市街地における新規宅地供給等を背景 に背景に需給は弱含みで推移しており、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格にして７００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は府中市中心市街地及び同外縁に存し立地性及び地域特性等につき充分な相関性を有する事例を軸に秤量 的判断の下に求められたものであり、市場実態を反映した実証的価格として高い規範性を有するものと判断される。よ って当該価格を中心として考量するとともに、人口動態を含む市内全体に係る各種要因並びに市場動向等を慎重に斟酌 しつつ、代表標準地からの規準価格との均衡性にも留意の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [160.8] [104.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 少子高齢化等による構造的な市場収縮や地場 産業の長期停滞等の影響により、府中市に係 る不動産の需給情勢は構造的な脆弱さを否定 し得ない。 街路条件等に優る東側近郊の桜が丘団地の売 行きが依然やや伸び悩む中、当該地域に係る 市場情勢は弱含みの地合いが依然として継続 している。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +3.5 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％