別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 備後府中 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 2,770,000 円  １㎡当たりの価格 21,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市土生町字片山１４６７番３ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか農地 も見られる丘陵地の 住宅地域 南東4m市道 水道 府中 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 府中駅南西方 1.5km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は芦田川南側の緩傾斜地に存する既存住宅地域に位置し、地域要因に特段の影響を与える要因は無く、 現状維持的状況が今後も続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、芦田川南側の土生町、栗柄町等の既存住宅地域一円。需要者の中心は、世帯分離等のエンドユーザーが 大半である。市内の同一需給圏内では、国道４８６号背後の平野部に宅地需要の人気が偏っており、近隣地域のような 緩傾斜地や利便施設等へのアクセスが劣る地域は、外部転入が少なく、地縁的選好性が強い特性である。土地の中心価 格帯は敷地規模等からバラツキを有する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は住宅等が雑然と並ぶ住宅地域である。収益価格については利便性等から賃貸市場が未成熟である為、収益還 元法は適用し得なかった。一方、求められた比準価格は、府中市内の自己使用目的に係る取引事例から試算され、市場 性を反映した精度の高い価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡及び一般定要因及び地域要因 の需給動向等に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　備後府中 -1                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,400 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [187.0] [100.0] 100 21,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの状況下において金融環境が良 好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別 性による需要者の二極化傾向は依然続いてい る。 既存住宅地域内に位置し、地域に影響を与え る要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　 +68.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％