別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 備後府中 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   備後府中 -1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 11,200,000 円  １㎡当たりの価格 39,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 府中市高木町字古川１４２０番３外 ②地積 　(㎡) 284   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 台形 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、店 舗等が混在する住宅 地域 北西8m市道 水道 鵜飼 800m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　８ｍ 市道 交通 施設 鵜飼駅南西方 800m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 住宅、店舗等が混在する住宅地域内に位置する。利便性を有する地域で市場競争力を持ち、一定の宅地需要が見 込まれ、地価はほぼ静態的である。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、府中市中心市街地及び近郊の住宅地域一円。需要の中心は一次取得者等のエンドユーザーで、市内居住 者が中心である。当該地域は国道４８６号南側背後の平野部に位置し利便施設等へのアクセス等も優れる地域で、比較 的市場競争力を有しているが、小規模分譲地や隣接の福山市北部地区との都市力比較等から既存住宅地の需要はやや少 ない。中心価格帯は、小規模分譲地で８００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は住宅、店舗等が混在する住宅地域である。収益価格については、土地取得後の合理的な賃貸運営は、賃料水 準、建築費や利回り等の投資採算から想定は難しく、試算し得なかった。一方、試算された比準価格は、同一需給圏内 に係る取引事例より求められ、自己使用目的による市場性を反映した規範力を持つ価格である。よって比準価格を標準 とし、一般的要因等の動向及び地域の需給動向等に留意して鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　備後府中（県） -6          　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     39,400 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの状況下において金融環境が良 好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別 性による需要者の二極化傾向は依然続いてい る。 既存住宅地で地域要因に影響を与える特段の 要因は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％ -0.3 ％