別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福山 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-8 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 38,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市御幸町大字中津原字六町九反１７８３番３ ②地積 　(㎡) 646   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.5 作業所 Ｓ2 中小規模の工場、事 業所等が建ち並ぶ工 業地域 南4.3m市道 水道 横尾 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   210 ｍ、南    25 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ４．３ｍ市道 交通 施設 横尾駅北方 1.8km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後に中小工場、事業所等が見られる工業地域として変動要因は特にみられない。中小工業地域として小集 積しており、需給動向及び地価は今後も安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、福山市内又は隣接市外縁部等に存する中小規模の工業地域及びその周辺の混在地域一円と判定し た。需要層は、市内中小事業法人による自社工場としての利用が主に想定される。中心市街地やＩＣ等へのアクセスも 比較的良好で需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。中心となる価格帯は規模、用途等含め個別性が強く反映 されるため見出し難い状況となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域内の代替性を有する取引事例より試算しており、自用取引中心の当該地域における市場実態を表し た価格として規範性が認められる。なお、工場については用途や設備、生産効率等による個別性が強いため一般的な賃 貸市場は形成されないため、収益価格の試算はなし得なかった。従って、当該地域の市場性を反映した比準価格を重視 し、市場の需給動向及び代表標準地との均衡性等も考慮の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [117.5] [100.0] 100 37,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 拠点の統廃合等集約ニーズの受け皿となり得 る大規模工業地の需要は底堅い反面、はん用 性が乏しい中小工業地の需要は低迷しつつあ る。 特段変動要因はみられない。工業地としての 利便性が有る事から、潜在的需要は認められ 、地価は若干の上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％