別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福山 9-7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-7 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 39,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市山手町２丁目３７番２ ｢山手町２－１５－３０｣ ②地積 　(㎡) 495   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2 倉庫 Ｓ1 中小規模の工場、ア パート等が混在する 工業地域 北西5.6m市道 水道、ガス、下水 福山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５．６ｍ市道 交通 施設 福山駅西方 3.3km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 芦田川西方に位置し、小規模工場、アパート、戸建住宅等が混在する地域であり、今後も住工混在の現状を維持 し、地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     39,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市郊外に存する中小規模事業所向け工業地域一円。需要者は地縁性を有する法人等が中心となってい る。住工混在地域であるが、住宅地、工業地ともに需給動向は安定的であり、地価は概ね横這い傾向となっている。画 地規模がまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況下にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する工業地の取引事例を複数採用しており、現実の不動産市場を反映した客観的価格 が得られた。工業地故に賃貸市場が未成熟である為、収益還元法は適用できなかった。自用目的での取引が需要の大半 を占めることから、市場実態を反映した比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地域の需給動向を勘案し、代表標 準地価格との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [113.1] [100.0] 100 39,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     39,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済は概ね回復傾向にあり、福山市内の 不動産需要は堅調に推移している。 周辺では宅地開発も見受けられ、需給動向は 安定的に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％