別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福山 9-6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-6 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 46,400,000 円  １㎡当たりの価格 31,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市箕沖町３６番３ ②地積 　(㎡) 1,468   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 倉庫 Ｓ2 流通関連事業所、倉 庫、工場等が存する 工業地域 北東12m市道 水道、下水 福山 7.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   550 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  36.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 福山駅南東方 7.2km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 流通関連の事業所、倉庫のほか工場等が所在する臨海部の工業地域に位置する。成熟した工業地域で需要は根強 く、地価は強含みである。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市臨海部（一部内陸型を含む）を中心とした工業地域一円。需要の中心は圏域に係る自社使用目的の 法人及び事業グループ企業等である。需給圏内では工業地の慢性的な供給不足の中、工場・配送拠点等の分散傾向は続 き、物流企業等や好調業種の需要は依然強い状況下である。陸運と海運の中継地として製造と流通の両面を兼ね備えた 良好な立地条件を持つ工業地では特にその影響が強いが、中心価格帯は敷地規模や業種等からバラツキが認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は福山港付近の臨海型工業地域に存する。需給圏内では自己使用の工場利用が大半を占める為、収益目的の取 引は想定出来ず、収益還元法は非適用とした。試算された比準価格は、同一需給圏内の工場地の取引事例より求めたも ので、近時の工場地における市場実態を反映した説得力を持つ価格である。よって、比準価格を重視し、一般的要因の 動向及び需給動向、代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [141.5] [100.0] 100 31,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの状況下において金融環境が良 好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別 性による需要者の二極化傾向は依然続いてい る。 福山港付近の臨海部に立地する工業地域で、 現状維持的状況が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +43.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％