別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-5 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　生瀬　肇   TEL.

鑑定評価額 81,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市新涯町２丁目２２４番外 ｢新涯町２－１９－１５｣ ②地積 　(㎡) 1,823   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:2.5 倉庫 Ｓ1 事業所、倉庫、一般 住宅等が混在する工 業地域 南西8m市道 水道、下水 福山 5.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西   120 ｍ、南    75 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  65.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ８ｍ市道 交通 施設 福山駅南東方 5.9km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、物流系の倉庫等が集積する工業地域である。近時は、物流業界の活性化を背景に需要が伸びており 、今後も熟成度を高めていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山市の臨海地域が中心であるが、広くは県東部の臨海部一円に及ぶ。需要者は、物流関連事業者を中 心とした法人である。交通アクセスが良好で、関連産業の集積度が高く、西側には住宅街が広がっていることから雇用 の確保にも恵まれた立地である。また近時は、物流用地需要の増加といった背景もあり、市況は堅調で推移している。 なお、規模等により取引価格はまちまちであり、中心となる価格帯は見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、福山市臨海の工業地域における類似の取引事例に比準して求めたもので、客観的かつ市場の実態を反映し ており、規範性は高いと判断される。なお、収益価格は、後述のとおり自用の工場や倉庫を中心とした地域で、賃貸市 場が未形成であり、適正な純収益の査定が不可能であるため試算できなかった。よって本件は、比準価格を中心に、最 近の地価動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金融緩和に加えて、物流業界の活性化を背景 に、交通アクセス等が良好な工業地の需要が 伸びている。 特段の変動要因はないが、工業地としての適 性が高いので、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.8 ％  ％