別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福山 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-4 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 350,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市駅家町大字法成寺１６１３番７ ②地積 　(㎡) 15,272   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 事業所、工場等が建 ち並ぶ高台の工業地 域 東13m市道 水道、下水 駅家 2.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   120 ｍ、南   250 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    15,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １３ｍ市道 交通 施設 駅家駅北方 2.9km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台の内陸工業団地として、特段変動要因はみられない。今後、北産業団地のⅡ期工事も着工しており、底堅い 需要を背景に地価は上昇傾向で推移していくと予測する。 (3)最有効使用の判定 工場用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市を中心に隣接市町を含む県南東部の工業地域一円と判定した。需要層は自用工場又は事業所・倉庫 等の利用目的を前提とする市内大手又は中堅企業のほか全国的な大手資本企業も想定される。大規模工業地については 、長らく供給がない一方で、物流拠点の集約ニーズ等も含め需要が強く、地価は上昇傾向が顕著となっている。ただし 、工業地の取引は局地的で個別性が強いため、中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似地域内に在する取引事例から補修正を行い試算した比準価格は、自用取引中心の当該近隣地域における市場実態を 反映する価格として規範性が認められる。なお、工場の賃貸市場が成熟していないため、収益価格は適用できなかった 。従って、本件においては比準価格を重視し、一般的要因の動向、市場の需給動向及び代表標準地との均衡性に留意の 上、鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [105.5] [100.0] 100 22,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 拠点の統廃合等集約ニーズの受け皿となり得 る大規模工業地の需要は底堅い反面、はん用 性が乏しい中小工業地の需要は低迷しつつあ る。 工業団地の第二期分譲が開始予定であるが、 直接的影響は認められない。概ね需給動向及 び地価は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％