別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-3 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人   TEL.

鑑定評価額 287,000,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市箕島町字南丘７３９９番１７ ②地積 　(㎡) 11,854   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:2 倉庫 Ｓ2 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海部の 工業地域 東12m市道 水道 福山 8.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   400 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　 150.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道　　　 交通 施設 福山駅南東方 8.0km 法令 規制 工専 (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の高台に中規模工場・物流施設・倉庫等が存する工業地域である。工業地は潜在需要が高く、６，０００ ㎡以上の広大地が不足し、今後とも強含みが続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山市を中心とした備後圏域の臨海部内陸部の工業地域一円である。需要者の中心は、圏内の工場・仕 入先等との取引関係、輸送・労働力確保等の合理性に主眼を置く製造業、流通業務を手掛ける県内外の事業法人等であ る。当該地域は物流拠点に近く、地盤が強固であり浸水リスクもないため分譲当初から、潜在需要の高い地域である。 なお、需要の中心となる価格帯は、業種、規模、利用用途等により異なり見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似性、代替性の強い取引を選定し求められた価格で、市場実態を直接反映し、補修正も適正投資と認めら れるため信頼性は高い。近隣地域は自用の工場、物流倉庫等が中心の工業地域で賃貸案件はほとんどなく未成熟であり 、投資採算性からも収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を主たる指標として、需給動向等、価格形成要因 の将来の動向等にも十分に留意した上で、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安インフレ下での、金融緩和の継続、人口 減少と空家増加、住宅建材等の値上がり、新 型コロナの長引く影響から地価は二極化傾向 を強め推移。 物流施設、倉庫の取得意欲は旺盛であり、部 品価格等の高騰や供給網の混乱がみられる。 鉄鋼需要の回復等、中期的に懸念材料はある も需要は強い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.5 ％  ％