別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福山 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-2 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　守屋　昭志   TEL.

鑑定評価額 75,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市東川口町１丁目１８４７番２ ｢東川口町１－５－５｣ ②地積 　(㎡) 1,604   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:2.5 工場 中規模工場が多い福 山港入り江沿いの工 業地域 南12m県道、背面道 水道、下水 福山 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   300 ｍ、南    10 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 事業所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  64.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ県道　　 交通 施設 福山駅南東方 3.5km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、市中心部等への接近性に恵まれた県道沿いの工業地域である。隣接地域では住宅団地の開発も見ら れるため、将来的には工場のほか住宅利用など用途の多様性を伴いながら熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 事業所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、主に工場、倉庫を中心とする臨海部の工業地域一帯と認められる。圏域内における典型的な需要者は、 流通業や製造業等の法人事業者であるが、市内中心部等への接近性に恵まれることから、宅地分譲のほかマンション等 を目的とする開発業者も見込まれる。取引される価格帯は、規模や業種及び利用用途等により個別性が強く反映される ため、中心となる価格帯を見出すことはやや困難な状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 圏域内は自社所有の工場等を中心とする工業地域で賃貸市場が未成熟なため、収益還元法の適用が困難で収益価格を求 めることができなかった。比準価格は、周辺類似地域に所在し規範性がやや高いと認められる事例より求められた価格 を中心に調整しており、市場の実態を反映した信頼性の高い価格を得たものと判断した。よって、代表標準地との検討 を踏まえ、工業地の地価動向等も勘案し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-5                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,800 円／㎡ [101.8] 100 100 [100.0] 100 [ 95.1] [101.0] 100 47,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外景気の下振れ等による先行き懸念はある ものの、工業地の需要は全国的には物流施設 用地を中心に堅調に推移している。 景気の先行き懸念はあるが、都心部等への接 近性に恵まれることから需要は比較的底堅い ものがある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％