別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 9-1 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 103,000,000 円  １㎡当たりの価格 31,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 24,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市南松永町３丁目７３番 ｢南松永町３－７－３７｣ ②地積 　(㎡) 3,338   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.5 倉庫 Ｓ1 事業所、倉庫等が建 ち並ぶ工業地域 西12m市道 水道、下水 松永 3.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２ｍ市道 交通 施設 松永駅南西方 3.0km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 臨海部の物流倉庫、事業所等が立地する臨海部の工業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は 現況の地域環境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は福山市を中心とする広島県南東部に位置する工業地域であり、工住混在地域についても一定の代替性が認 められる。需要者は、製造業、運送業等を営む地元法人のほか全国展開を行う法人を中心とする。市内では工業地の供 給不足の状態が続いており、物流需要増加の影響等からも地価水準は堅調に推移している。工業地の取引は少なく、ま た規模が大きく異なることから中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性、類似性を有する実際の取引事例を基礎として求めたもので、当該価格は取引実態に即した客観的 で実証性のある価格である。なお近隣地域は自用目的の取引によって価格が形成されており、適正な工場・倉庫等の賃 貸市場が未成熟であるため、収益還元法は適用できなかった。従って、本件においては代表標準地との検討を踏まえ、 価格形成要因の将来の動向等にも十分留意の上、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 9-3                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     23,600 円／㎡ [102.5] 100 100 [100.0] 100 [ 78.7] [100.0] 100 30,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 国内景気が緩やかに持ち直しつつある中、物 流施設用地需要拡大等から工業地需要も総じ て堅調な動きを示している。 工業地域として成熟しており、特段の地域要 因の変動は認められない。物流施設用地の供 給不足等から地価は強含みとなっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％