鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２２Ｋ９８ -329841	福山市		建付地	（　）	不整形	西36m市道、北6m、二方路		商業 (90,600)
b	福山２２Ｔ８４ -428404	福山市		更地	（　）	長方形	東8m市道、西4m、二方路		商業 (100,480)
c	福山２３Ｋ６７ -336738	福山市		更地	（　）	長方形	南東14m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	福山２２Ｋ８４ -328401	福山市		更地	（　）	台形	西25m国道、北4m、角地		近商 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 206,101	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	219,501	100 [ 121.8]	180,214	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	180,000
b	(　 ) 150,315	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	148,024	100 [ 80.0]	185,030		185,000
c	(　 ) 130,385	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	115,532	100 [ 61.9]	186,643		187,000
d	(　 ) 131,752	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	124,081	100 [ 69.7]	178,022		178,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

福山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,552,878	3,643,468	7,909,410	7,150,500	758,910	（　0.9503） 721,192	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,344,511 円　　　　（　 117,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	115.00	Ｓ5	575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	131 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～３階：事務所、４～５階：２ＬＤＫ４戸　平均専有面積　４８．８㎡

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

用途、規模等から有効率は標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	75.0	86.25	3,020	260,475	5.0	1,302,375
							1.0	260,475
2～ 3	事務所	115.00	80.0	92.00	2,400	220,800	3.0	662,400
							1.0	220,800
4～ 5	住宅	115.00	85.0	97.75	1,490	145,648	2.0	291,296
							1.0	145,648
～

～

計		575.00	81.0	465.75		993,371		3,209,767
								993,371

⑨年額支払賃料	993,371 円　×　12ヶ月　＝　 11,920,452 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 465.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	支払賃料に含まれているため非計上。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,920,452 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 715,227 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,205,225 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,209,767 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,172 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 993,371 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 317,481 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,552,878 円　　　　（　 88,190 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ９８　　　　-359802	1,729 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,601	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,535 円/㎡　月額支払賃料（　 1,490 円/㎡）　基準階 4 F B
b	福山（賃）Ｋ９８　　　　-359807	1,488 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,459
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	105,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,788,068 円	11,920,452　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,643,468 円　（　　　　　　 27,813 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 575.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,150,500 円（　　　　　 54,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,552,878 円
②総費用	3,643,468 円
③純収益　①－②	7,909,410 円
④建物等に帰属する純収益	7,150,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	758,910 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	721,192 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,505 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,344,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 117,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出
福山 5-4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-4

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　廣瀬　啓文

TEL.

鑑定評価額

23,800,000 円

１㎡当たりの価格

182,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月12日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市笠岡町３番｢笠岡町１－３｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｓ4	中層の店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域	北12m市道	水道、ガス、下水	福山 600m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 80 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

福山駅東方

600m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中層店舗ビル等の建ち並ぶ福山駅に近い商業地域であり、駅前商業地への投資需要は拡大しており、今後も地価
動向は上昇基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 182,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 120,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ福山駅周辺の商業地域一円。主な需要者は地元事業者、投資家、マンション分譲業者等であ
る。当該地域は福山駅に近い為、希少性から需要旺盛で、地価は上昇傾向にある。取引される用途や画地規模、価格帯
はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見い出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、同一需給圏内に存する商業地の取引事例を複数採用しており、規範性の高い実証的価格が得られた。当該
地域においては土地価格に見合う賃料が得られず、建築費も高騰している為、収益価格は低位に試算された。本件にお
いては、土地需要の中心が自用目的の店舗等であることに鑑み、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連
付け、前年公示価格及び価格形成要因の変動状況等に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    176,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

地域経済は概ね回復傾向にあり、福山市中心
部の不動産需要は増加傾向にある。

福山駅への接近性に優る商業地域である為、
希少性、開発意欲の高まり等から、不動産需
要は拡大している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２３Ｋ６７ -336738	福山市		更地	（　）	長方形	南東14m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	福山２２Ｔ８４ -428409	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
c	福山２２Ｔ８４ -428406	福山市		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北36m国道、東25m、角地		商業 (100,600)
d	福山２２Ｔ８４ -428410	福山市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,385	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ / ]	100 [ 115.0]	115,532	100 [ 62.8]	183,968	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	184,000
b	(　 ) 320,616	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	253,287	100 [ 135.6]	186,790		187,000
c	(　 ) 142,793	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	132,216	100 [ 74.1]	178,429		178,000
d	(　 ) 118,353	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	140,501	100 [ 77.6]	181,058		181,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.21	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -29.0
a	正常	％／月 +0.21	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +33.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -28.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -14.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 182,000 円／㎡]

福山 5-4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難である為、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,575,581	3,646,985	7,928,596	7,150,500	778,096	（　0.9503） 739,425	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	15,732,447 円　　　　（　 120,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅	115.00	Ｓ5	575.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	131 ㎡	7.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～３階はフロア－貸し、４～５階の住宅は２ＤＫで平均専有面積約４９㎡。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

標準的な有効率を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	115.00	75.0	86.25	3,020	260,475	5.0	1,302,375
							1.0	260,475
2～ 3	事務所	115.00	80.0	92.00	2,400	220,800	3.0	662,400
							1.0	220,800
4～ 5	住宅	115.00	85.0	97.75	1,500	146,625	2.0	293,250
							1.0	146,625
～

～

計		575.00	81.0	465.75		995,325		3,213,675
								995,325

⑨年額支払賃料	995,325 円　×　12ヶ月　＝　 11,943,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 465.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の実情を考慮し計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,943,900 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 716,634 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,227,266 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,213,675 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 995,325 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 318,106 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,575,581 円　　　　（　 88,363 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ９８　　　　-359807	1,488 ( 1,486)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	1,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,545 円/㎡　月額支払賃料（　 1,500 円/㎡）　基準階 4 F B
b	福山（賃）Ｋ９８　　　　-359802	1,729 ( 1,726)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,601
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	630,000 円	105,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,791,585 円	11,943,900　×　　　　 15.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,646,985 円　（　　　　　　 27,840 円／㎡）　　（経費率　　 31.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 178,000 円／㎡　×　 575.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,150,500 円（　　　　　 54,584 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,575,581 円
②総費用	3,646,985 円
③純収益　①－②	7,928,596 円
④建物等に帰属する純収益	7,150,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	778,096 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	739,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,644 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,732,447 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,000 円／㎡）