鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

福山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２１Ｔ８４ -418401	福山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東36m国道、中間画地		商業 (90,600)
b	福山２２Ｋ９８ -329841	福山市		建付地	（　）	不整形	西36m市道、北6m、二方路		商業 (90,600)
c	福山２２Ｔ８４ -428409	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
d	福山２１Ｔ４４ -414439	福山市		建付地	（　）	不整形	北31m国道、東8m、南4m、三方路		商業 (100,500)
e	福山２１Ｋ９３ -319312	福山市		建付地	（　）	ほぼ整形	西8m市道、東4m、二方路		商業 (100,480)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 234,391	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	243,767	100 [ 120.8]	201,794	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	202,000
b	(　 ) 206,101	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	219,501	100 [ 111.3]	197,216		197,000
c	(　 ) 320,616	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	253,287	100 [ 121.5]	208,467		208,000
d	(　 ) 248,298	100 [ 100.0]	[ 104.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.9]	250,952	100 [ 119.5]	210,002		210,000
e	(　 ) 200,888	100 [ 100.0]	[ 103.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	204,630	100 [ 93.1]	219,796		220,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 202,000 円／㎡]

福山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地につき再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,673,743	4,520,891	13,152,852	11,662,000	1,490,852	（　0.9503） 1,416,757	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	30,143,766 円　　　　（　 167,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼共同住宅	128.00	ＲＣ7	896.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	181 ㎡	8.4 m x 21.4 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階はフロア－貸し、６～７階住居は専有面積約５０㎡の２ＬＤＫタイプ。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

共用部分等を考慮した標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	76.0	97.28	3,180	309,350	6.0	1,856,100
							0.0	0
2～ 2	店舗	128.00	80.0	102.40	2,590	265,216	6.0	1,591,296
							0.0	0
3～ 3	事務所	128.00	80.0	102.40	2,320	237,568	6.0	1,425,408
							0.0	0
4～ 5	事務所	128.00	80.0	102.40	2,320	237,568	4.0	950,272
							0.0	0
6～ 7	住宅	128.00	80.0	102.40	1,500	153,600	3.0	460,800
							0.0	0

計		896.00	79.4	711.68		1,594,470		7,694,948
								0

⑨年額支払賃料	1,594,470 円　×　12ヶ月　＝　 19,133,640 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 711.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,133,640 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,530,691 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,602,949 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,694,948 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 70,794 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,673,743 円　　　　（　 97,645 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ４４　　　　-234402	1,970 ( 1,965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,074	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,332 円/㎡　月額支払賃料（　 2,320 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福山（賃）Ｔ２９　　　　-212958	2,750 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,500
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,020,000 円	170,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,530,691 円	19,133,640　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 185,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,520,891 円　（　　　　　　 24,977 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 181,000 円／㎡　×　 896.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0628 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,662,000 円（　　　　　 64,431 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,673,743 円
②総費用	4,520,891 円
③純収益　①－②	13,152,852 円
④建物等に帰属する純収益	11,662,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,490,852 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,416,757 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,827 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,143,766 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 167,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出
福山 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

福山 5-3

広島県

広島第３

氏名

不動産鑑定士　小田　貴之

TEL.

鑑定評価額

36,400,000 円

１㎡当たりの価格

201,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和5年1月1日	(4)鑑定評価日	令和5年1月6日	(6) 路線価	[令和4年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和4年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	福山市三之丸町６７番２外｢三之丸町７－２１｣				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 準防（その他）駐車付置義務 (90,500)
	1:2.5	店舗兼共同住宅Ｓ7	店舗ビルのほかに駐車場等も見られる商業地域	北12m市道	水道、ガス、下水	福山 380m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.5 ｍ、奥行　約　　 21.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

福山駅南西方

380m

法令

規制

商業
(90,500)
準防
駐車付置義務

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模店舗兼居宅等の建並ぶ駅徒歩圏内の商業地域であるが、駅前再開発やイチセトウチのオープン、ホテル
・マンション開発等、周辺の土地利用形態が変貌しつつあり地価は上昇傾向で推移していくと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 201,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 122,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、市中心市街地の商業地域及びその周辺商業地域一帯と判定した。需要の中心は地元中小法人及び個人事
業主で、一定規模以上であればマンション開発も認められる。駅徒歩圏の商業地域であるが、大規模商業施設が閉鎖す
る等商圏は周辺居住者や駅利用客等が主と見られる。駅前再開発への期待から潜在的な需要は強いと推測され、新型コ
ロナ禍による地価の下落からは一転上昇に転じた。土地の中心価格帯は規模や価格帯が幅広く、把握が困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域内の商業地から適正に補修正して試算しており、市場実態に即した価格として規範性が認められ
る。なお、収益価格は、収支両面での想定事項が多く、長期間の不確実性リスクを含めている分、低位に試算された。
本件では、自用店舗、事務所等が中心の当該地域においては、市場性を反映し、規範性に優る比準価格を重視し、収益
価格は参考程度に留め、市場の需給動向及び代表標準地との均衡に留意の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　福山 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 176,000 円／㎡

[103.4]
100

100
[100.0]

100
[ 90.8]

[100.0]
100

200,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    195,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高への懸念があり景況感への不安定さが
増しているが、コロナ禍による行動制限が解
かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地
需要は堅調。

駅前再開発への期待からマンション開発等周
辺土地利用も活性化しており、需要も強く、
地価は上昇傾向で推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

福山 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	福山２２Ｔ６７ -426709	福山市		建付地	（　）	長方形	西5.5m市道、中間画地		商業 (100,330)
b	福山２２Ｔ８４ -428409	福山市		更地	（　）	ほぼ長方形	西36m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,600)
c	福山２２Ｔ８４ -428404	福山市		更地	（　）	長方形	東8m市道、西4m、二方路		商業 (100,480)
d	福山２２Ｔ８４ -428410	福山市		更地	（　）	長方形	北8m市道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 120,077	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 80.0]	100 [ 100.0]	151,147	100 [ 72.9]	207,335	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	207,000
b	(　 ) 320,616	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 130.0]	253,287	100 [ 126.9]	199,596		200,000
c	(　 ) 150,315	100 [ 100.0]	[ 103.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	148,024	100 [ 76.0]	194,768		195,000
d	(　 ) 118,353	100 [ 100.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 85.5]	140,501	100 [ 69.2]	203,036		203,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +21.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -14.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 201,000 円／㎡]

福山 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難である為、適用を断念した。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,066,308	4,830,573	13,235,735	12,142,200	1,093,535	（　0.9503） 1,039,186	（ 4.7 - 0.0 ） 4.7％
	⑧収益価格	22,110,340 円　　　　（　 122,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

福山 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中高層店舗兼共同住宅	128.00	ＲＣ7	896.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	90 ％	500 ％	500 ％	181 ㎡	8.4 m x 21.4 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～５階はフロア－貸し、６～７階住居は専有面積約５０㎡の２ＬＤＫタイプ。

⑦有効率　 79.4 ％
の理由

共用部分等を考慮した標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.00	76.0	97.28	3,190	310,323	6.0	1,861,938
							0.0	0
2～ 2	事務所	128.00	80.0	102.40	2,550	261,120	6.0	1,566,720
							0.0	0
3～ 3	事務所	128.00	80.0	102.40	2,330	238,592	6.0	1,431,552
							0.0	0
4～ 5	事務所	128.00	80.0	102.40	2,330	238,592	6.0	1,431,552
							0.0	0
6～ 7	住宅	128.00	80.0	102.40	1,500	153,600	3.0	460,800
							0.0	0

計		896.00	79.4	711.68		1,594,419		8,644,914
								0

⑨年額支払賃料	1,594,419 円　×　12ヶ月　＝　 19,133,028 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 711.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,133,028 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,147,982 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,985,046 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,644,914 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,262 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,066,308 円　　　　（　 99,814 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	福山（賃）Ｋ９８　　　　-349801	1,616 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,052	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,342 円/㎡　月額支払賃料（　 2,330 円/㎡）　基準階 3 F B
b	福山（賃）Ｔ２９　　　　-212958	2,750 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,500
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

福山 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,062,000 円	177,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,721,973 円	19,133,028　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,504,500 円	177,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	177,000 円	177,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,830,573 円　（　　　　　　 26,688 円／㎡）　　（経費率　　 26.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.7 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9503

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	177,000,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 896.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0686	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0523 ×　 35 ％　＋　0.0628 × 35 ％　＋ 0.0944 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,142,200 円（　　　　　 67,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,066,308 円
②総費用	4,830,573 円
③純収益　①－②	13,235,735 円
④建物等に帰属する純収益	12,142,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,093,535 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,039,186 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,741 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,110,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 122,000 円／㎡）