別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福山 -69　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -69 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　田中　敦雄   TEL.

鑑定評価額 14,700,000 円  １㎡当たりの価格 71,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 56,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市東川口町３丁目２４１番３外 ｢東川口町３－９－４８｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 北西4.2m市道 水道、ガス、下水 福山 3.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．２ｍ 市道　　　　 交通 施設 福山駅南東方 3.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　標準的使用については現状を基調として推移するものと思料する。宅地需要は堅調であり地価は上昇傾向で推 移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     71,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は東川口町及びその周辺の住宅地域の圏域と判定した。需要者は市内通勤者等の一次取得者層が中心であ る。平坦部に位置し生活利便性の良好な地域であり需要は堅調に推移している。取引の中心となる価格帯は土地で１， ０００～１，５００万円程度、建物付きで３，５００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は代替競争不動産との比較の観点から求められたものであり市場性を反映した実証的な価格である。収益還 元法については賃貸経営に経済合理性が認められないため適用を断念した。したがって本件では、自用性に基づく対価 を反映した比準価格を中心に、代表標準地からの検討を踏まえ、前年価格及び需給動向に留意の上、鑑定評価額を上記 のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [119.0] [100.0] 100 71,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     70,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　先行き不透明な中、地域経済の緩やかな回 復基調及び低金利を背景としつつ、市中心部 と郊外における二極化の様相が継続している 。 　特段の変動要因は見受けられないが、生活 利便性の良好な地域であり、宅地需要は堅調 で地価は上昇傾向にある。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％