別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -66　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -66 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　平木　三千人   TEL.

鑑定評価額 5,240,000 円  １㎡当たりの価格 18,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月10日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市神辺町大字西中条字馬場２３９３番４ ②地積 　(㎡) 283   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家、一般住宅のほ か事業所等も混在す る地域 南3m市道 水道 湯田村 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北、３ｍ 市道 交通 施設 湯田村駅北方 2.8km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 神辺地区調区内に一般住宅、農家、事業所等が混在する古くからの集落地域である。需要が乏しく、人口減少、 新型コロナ等一般的要因の影響等からも、地価は今後も長期下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、神辺町を中心とした福山市北部の市街化調整区域に所在する集落地域一円である。需要者の中心は、圏 域内の居住者等、極めて地縁性の強い分家等、自己所有目的の個人等で、圏外からの転入は少ない。市街化調整区域に 係る法的規制、接近性等の観点、新型コロナ等一般的要因の影響等からも、需給動向は極めて低調である。需要の中心 となる価格帯については、土地取引が少なく規模等にも千差万別であり、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は市街化調整区域内に所在する郊外の既存集落地域で自用目的の取引が中心であり、賃貸市場が未成熟である ため収益還元法を適用し収益価格を求めることが叶わなかった。比準価格は、地域的類似性に富む事例から求められた 価格を中心に調整しており、市場性を反映し、実証的説得力を有する価格を得たものと認められる。よって、代表標準 地との均衡を踏まえ、当該地域の需給動向等も勘案し、比準価格を以って鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [102.4] [100.0] 100 18,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安インフレ下において、金融緩和の継続、 人口減少と空家増加、住宅建材等の値上がり 、新型コロナの長引く影響から地価は二極化 傾向を強め推移。 要因変化はないが、人口、世帯減少等が進み 、法的規制、接近性等の観点、新型コロナ等 一般的要因の影響等からも地価は長期下落傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％