別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -65　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -65 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　塚本　浩章   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 46,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 37,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市新市町大字戸手５５番２ ②地積 　(㎡) 288   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、事 業所等の混在する住 宅地域 南3.6m市道 水道、下水 上戸手 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       288 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 上戸手駅南方 300m 法令 規制 ２住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 商業施設等への接近性が良好な国道背後の住工混在地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は概ね現状 のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     46,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、新市町、駅家町を中心とする福山市北部に位置する平坦な住宅地域一円。需要者の中心は市内居住の一 次取得者層で、隣接する府中市等からの転入者もある。国道沿いの商業施設等への接近性は概ね良好であるが、事業所 等も混在し住環境にやや劣り、周辺部での新規分譲による供給圧力の影響もあり、需要は若干弱含んでいる。土地は１ ，０００～１，５００万円程度、新築戸建で２，０００万円台後半～３，０００万円台前半が中心価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、周辺類似地域内に存する類似性、代替性を有する取引事例を選択し、各種補修正、地域要因比較も適切に 行われており、市場性を的確に反映した実証性の高い価格である。一方収益価格については、居住の快適性に着目した 自用目的での取引が中心となっている地域で、賃貸市場が未成熟であるため非適用とした。よって本件では代表標準地 との比較検討を踏まえ、市場動向等にも十分留意し、上記の通り比準価格をもって鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [104.8] [100.0] 100 46,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は持ち直しの動きが見られるが、物価上 昇等の懸念事項も有し先行き不透明感が残る 。市内の地価動向は利便性等による二極化が 継続している。 地域要因に特段の変動は認められないが、新 規分譲地との競合等によって地価は若干なが ら弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％