別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -63 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 3,680,000 円  １㎡当たりの価格 18,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市加茂町字芦原字妙言１００番３９ ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東5.4m市道 水道、下水 道上 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北　５． ４ｍ　市道 交通 施設 道上駅北方 5.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 丘陵地に所在する既存の住宅団地であり、地域に特別の変動要因はみられないことから、現状を維持すると予測 する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は福山市北部の加茂町・駅家町・神辺町に位置する住宅団地及びその周辺の住宅地域一円である。需要者 は福山市北部及びその周辺地域に地縁性のある個人および福山市在住の一次取得者が中心である。生活利便性の劣る古 くからの住宅団地であり、周辺地域における小規模開発等との競合等により、需要は弱含みである。需要の中心となる 価格帯は、土地で５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　当該地域は丘陵地の住宅団地であり、取引は自用目的によるものが中心であり、地域内において賃貸市場は成立して いないことから、収益還元法は非適用とした。比準価格は取引事例が少ないため、広域的に収集した取引事例から試算 したものであるが、客観的かつ市場の実態を反映しているので、規範性は高いと判断される。当該地域は自己使用目的 の取引が支配的であるため比準価格を検討し、代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [103.1] [102.0] 100 18,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　不動産市場は回復傾向にあり、地価は上昇 基調にあるが、利便性の劣る地域の需要は弱 く二極化が進行している。 　丘陵地に存する住宅団地として変動要因は 見られない。生活利便性が劣る宅地団地で、 地価は下落傾向で推移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  -9.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％