別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福山 -61　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -61 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.

鑑定評価額 9,370,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市伊勢丘８丁目１３１番 ｢伊勢丘８－１０－１８｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ丘陵地の住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 東福山 3.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   200 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       210 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 東福山駅北東方 3.3km 法令 規制 ２低専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅団地であり、特段の変化は認められず、当面は現状維持的に推移していくもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね東は坪生町から西は蔵王町までの圏域。需要者の中心は市内居住者及び市内企業への通勤者 である。熟成した住宅団地であり居住環境は比較的良好である為、需給は安定的に推移しており、値頃感から地価は若 干の上昇傾向となっている。土地は１，０００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円から３，０００万円程度の物 件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内に所在する複数の取引事例を採用しており、現実の不動産市場を反映した信頼性の高い価格 と認められる。丘陵地の住宅団地であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用できなかった。自用目的での 取引が需要の大半を占めることから、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周 辺地域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [ 98.0] [104.0] 100 44,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気回復への期待感等から、福山市市街地の 不動産需要は増加傾向にある。 特段の変動は見られないが、宅地需要は堅調 であり、地価は若干の上昇傾向となっている 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％