別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月15日　提出 福山 -56　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -56 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　小田　貴之   TEL.

鑑定評価額 5,850,000 円  １㎡当たりの価格 15,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市熊野町字井ノ向乙３７９番 ②地積 　(㎡) 368   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅のほか一般 住宅が見られる農村 住宅地域 西3m市道 水道 福山 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   150 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　３ｍ 市道 交通 施設 福山駅南西方 8.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,160) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の集落地域として、特段変動要因はみられない。利便性が劣り、離農や市街地への人口流出等 に伴い宅地需要は弱く、今後も地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、熊野町を中心に隣接する熊野町等市街化調整区域内の既存集落地域一帯と判定した。需要者層は、周辺 居住者かつ地縁性を有する個人が中心で、基準法上の利用制限もあるため外部からの流入は稀である。生活利便性に劣 り車両が必須の地域で宅地需要も乏しく、地価は引き続き下落傾向で推移している。不動産取引は局地的、単発的で少 なく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 類似した取引事例から試算した比準価格は、自用取引が中心の当該地域における市場性を反映した価格として規範性を 有する。他方、市街化調整区域内の集落地域であり、賃貸市場は形成されていないため、収益価格は試算し得なかった 。従って本件では、当該自用取引市場を表す比準価格を重視し、市場の需給動向及び代表標準地との均衡性等にも留意 の上、標記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [118.7] [100.0] 100 15,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     16,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高への懸念があり景況感への不安定さが 増しているが、コロナ禍による行動制限が解 かれ、低金利政策の継続により都心部の宅地 需要は堅調。 集落地域として特段変動要因は見られない。 生活利便性が劣り宅地需要は弱く、地価は下 落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +9.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％