別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -46 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　古井　正則   TEL.

鑑定評価額 10,200,000 円  １㎡当たりの価格 17,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月3日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市沼隈町大字常石字西ノ谷７７１番１外 ②地積 　(㎡) 591   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅、一般住宅 等が多く見られる住 宅地域 東3.5m市道 水道 福山 16.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   300 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３ｍ 市道 交通 施設 福山駅南西方 16.0km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 常石造船北側背後の山腹部に存する旧来からの集落地域であり、街路条件等に劣る郊外の集落地域に対する宅地 需要は近時構造的な減少傾向が継続していることから、当面は緩やかな衰退傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は沼隈町・尾道市浦崎町等を中心とした福山市南側郊外及び同周辺における住宅地域一円。主要な需要者は 自己所有目的の個人等と推測されることから、賃貸借に係る収益性は価格指標としてほぼ意味を成さないものとの判断 が妥当である。昨今の良好な融資環境等を背景に市場性の高い不動産に対しては相対的に堅調な需要も伺えるが、集落 地域に係る需要収縮はやや顕著であり、画地規模にもよるが中心的価格帯は土地価格にして約７００万円内外である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記比準価格は、本件標準地近郊に存し立地性・地域特性及び想定需要者層の類似性等において相応の価格牽連性を有 する事例を軸に秤量的な判断を経て求められたものであり、市場実態を反映した実証的価格として相応の規範性が認め られる。よって本件では当該価格を中心として考量するとともに、代表標準地から規準した価格との均衡性並びに郊外 の集落地域に係る宅地需要の趨勢と展望等をも慎重に斟酌の上、妥当と認められる鑑定評価額を標記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -58                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [116.1] [100.0] 100 17,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地域経済に明確な好転は見受けられないもの の、良好な融資環境等を背景に、市場性の良 好な不動産については比較的堅調な需要が継 続している。 地域要因に特段の物理的変動は認められない が、市場内の相対的地位低下等を受け旧来型 の集落地域に対する需要収縮がやや顕著とな っている。 個別的要因に特段の変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.3 ％  ％