別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -43 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　黒石　俊明   TEL.

鑑定評価額 7,550,000 円  １㎡当たりの価格 15,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市春日町大字宇山字中間５０３番１ ②地積 　(㎡) 484   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東6m市道 水道 東福山 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 東福山駅北方 4.5km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　福山市東部郊外の丘陵部に位置し、背後に山林が迫る住宅地域である。接近性や利便性が悪く、また市街化調 整区域の法的規制を強く受け需給動向は静的で、当面は現状維持にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市北東部の山間部に位置する春日町及び広くその周辺の市街化調整区域内等の住宅地域一円であ る。需要者の中心は、地元居住者及び当該地域に地縁性を有する個人等で、同一需給圏外からの転入は少ない。生活利 便性が悪い中心市街地から離れた山間部に位置し且つ市街化調整区域の強い法的規制を受けること等から広く周辺部を 含め需給動向は依然として低調な状況が続いている。取引は少なく需要の中心となる価格帯は見い出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は広く周辺地域の市街化調整区域内の取引事例を比準した結果であり、現下の市場実勢を反映した価格であ る。一方収益価格は、当該地域が法的規制の強い市街化調整区域に位置して賃貸市場が未成熟で求めることができなか った。本件では、当該地域の需要実態が自用目的が中心であること等から比準価格を重視し、更に代表標準地との地域 的な価格バランス、今後の不動産市況の動向等を総合的に考量して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -73                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     19,200 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [120.9] [100.0] 100 15,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響がやや薄れ景気回復の期待感 等から不動産需要は上向き傾向だが、地価動 向は地域による選好性の強弱により２極化傾 向。 市街化調整区域で特段の地域的変動要因はな い。法的規制が強く且つ利便性が悪いこと等 から需給動向は静的で、地価は依然としてや や弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％