別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -42　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -42 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　吉田　力   TEL.

鑑定評価額 12,600,000 円  １㎡当たりの価格 32,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月6日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市駅家町大字坊寺２３番１外 ②地積 　(㎡) 388   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に農地 等も混在する住宅地 域 北東3m市道 水道、下水 駅家 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  24.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       380 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　３ｍ 市道 交通 施設 駅家駅南方 2.1km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 県道背後にあって街路条件は見劣りするものの、農地等の開発余地は比較的多く残されており、周辺も含め緩や かな宅地化の進行が予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、駅家町を中心に福山市北方の住宅地域が圏域となる。典型的需要者は子育て世代を中心とする一次取得 者であり、通勤通学の利便性、子育てのための住環境を重視し、圏域外からの転入も想定される。これまで街路条件等 の制約により宅地開発の波及の程度は緩やかであったが、条例改正をうけ漸次加速がみられる。需要の中心となる価格 帯は、２００㎡程度の土地で７００万円、新築戸建で２，５００万円前後と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、駅家町南西部に所在する近時の取引事例に基づくものであり市場動向を反映し実証性から説得力が高い。 当該地域は、街路幅員や系統連続性、区画配置に劣り、経済合理的な賃貸住宅の建設運用が困難であることから収益価 格は試算しなかった。以上より、代表標準地との均衡並びに前年価格との関連を考慮し、上記のとおり比準価格をもっ て鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [149.9] [100.0] 100 32,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 福山市北部の駅家町・御幸町・神辺町西部の 平場地域で住宅地供給は継続しており、人口 世帯数は増大している。 周辺ではミニ開発が比較的緩やかに進行して おり、住宅地域として熟成が進んでいる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +36.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.3 ％  ％