別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -41　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -41 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 6,020,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市加茂町字中野１丁目８０番３ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 戸建住宅のほか農地 も残る住宅地域 北6m市道 水道、下水 道上 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南    20 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 基準方位　北６ｍ　 市道 交通 施設 道上駅北方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　戸建住宅を中心に農地等も見られ住宅地域である。周辺地域で宅地開発が散見され、徐々に熟成化が進むもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は加茂町・駅家町を中心とする福山市北部の平坦部に所在する住宅地域一円である。需要者は地縁性のあ る個人および福山市に通勤する一次取得者が多い。周辺地域で小規模な分譲地の開発が続いており、徐々に熟成が進ん でいる。都心との接近性は劣るものの比較的住環境に恵まれており地価は安定的に推移している。土地取引の中心は規 模等による個別性が強いものの５００万円～１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、周辺地域に所在する取引事例を収集し試算したもので、補修性および要因比較も適正であるため、市場 取引を反映した規範性の高い価格である。付近はアパート等も見られるが、賃貸市場が成熟していないため収益価格を 求めることが出来なかった。よって自用性に基づく対価をより反映する比準価格を検討し、代表標準地との均衡を考慮 のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,300 円／㎡ [101.0] 100 100 [100.0] 100 [132.2] [100.0] 100 36,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　不動産市場は回復傾向にあり、地価は上昇 基調にあるが、利便性の劣る地域の需要は弱 く二極化が進行している。 　街路の整然とした住宅地であり、徐々に熟 成が進んでいるため、地価は横ばい傾向で推 移している。 　個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％