別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福山 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -32 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　廣瀬　啓文   TEL.

鑑定評価額 7,920,000 円  １㎡当たりの価格 49,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月12日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市北美台５８番 ｢北美台８－４｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ高台の住宅 地域 南西4m市道 水道、ガス、下水 福山 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 福山駅北方 1.7km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に存する熟成した住宅団地であり、周辺では宅地開発も行われ需要は堅調である為、今後も地価はやや上昇 基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、概ね東は西深津町から西は北本庄までの住宅地域一円。主な需要者は福山市内に居住又は通勤す る住宅一次取得者である。熟成した住宅団地であり、需給動向は良好である為、地価は上昇傾向となっている。土地は １，０００万円前後、新築戸建物件は２，５００万円から３，０００万円程度の物件が需要の中心価格帯となっている 。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性を有する複数の取引事例を採用しており、現実の不動産市場を反映した規範性の高い価格と認めら れる。高台に位置する住宅団地であり、賃貸市場が成熟していないため、収益還元法は適用できなかった。取引需要の 中心が自用目的であることに鑑み、市場実態を反映した実証的価格たる比準価格を重視し、近隣地域の状況及び周辺地 域の需給動向並びに代表標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [ 88.0] [103.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢好転への期待感等から、福山駅周辺 の不動産需要は増加傾向にある。 市街地に近い既存住宅団地であり、宅地需要 は堅調に推移し、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％