別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月11日　提出 福山 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -30 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　細井　資伸   TEL.

鑑定評価額 15,900,000 円  １㎡当たりの価格 69,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月11日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市久松台１丁目３５９番 ｢久松台１－２４－１３｣ ②地積 　(㎡) 228   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 福山 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 福山駅北方 2.0km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 高台に所在する既存住宅団地で、地域要因に特段の変化はないが、今後地価は横這いからやや強含みに推移する ものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山市市街地に所在する住宅地域一円である。需要者の中心は市内居住者等であるが、隣接市町からの 転入もある。熟成した高台の住宅団地で住環境は良好であるが、車両による交通手段の難しくなった高齢者等から平坦 部に移り住む希望等もあるなど、久松台団地に対する需要はほぼ横這い傾向にある。土地のみでは１，５００万円前後 、新築戸建物件は３，５００万円～４，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、対象標準地と同じ住宅団地に所在する取引事例を中心にして求めたが、不動産市場を反映した客観的価格 と認められる。当該標準地の所在する地域は戸建住宅としての利用が標準的使用であり、賃貸市場は熟成していないた め、収益還元法は適用しなかった。以上検討結果、比準価格を重視し、当該地域の需給動向を勘案し、代表標準地の価 格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -33                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [122.6] [100.0] 100 69,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     69,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染者数の減少等により、福山駅 前周辺の利便性の優る商業地や住宅地等の不 動産需要は回復傾向にある。 丘陵地にある住宅団地の不動産需要は底堅く 、地価はほぼ横這いの状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +19.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％