別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福山 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -29 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 7,080,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市大門町２丁目６２番２外 ｢大門町２－１２－３０｣ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の多い区画 整然とした住宅地域 西5.9m市道 水道、ガス、下水 大門 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、５． ９ｍ市道 交通 施設 大門駅南西方 620m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大門地区中心部の平野部に存する住宅地域で、環境条件が良好な為、一定層の需要は認められ、住宅地域として 熟成していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大門地区を中心とした福山市東部の住宅地域一円。需要の中心は、一次取得者等のエンドユーザーで、 地縁者も多いが、外部転入も認められる。近隣地域は平野部に立地し、国道へのアクセスや周辺地域に利便施設等があ り環境条件が良好な地域で、同一需給圏内でも競争力を持つ地域である。利便性から様々な用途も見受けられる為、中 心価格帯は敷地規模等よりバラツキがあるが、戸建住宅敷地で１，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は利便性等を有する平野部の住宅地域である。利便性がある地域で、収益性も考慮出来るが、本件標準地の敷 地規模等から経済合理的な賃貸運営の想定が難しく、適用し得なかった。自己使用目的の比準価格は同一需給圏内の取 引事例から求められ、市場性を反映した規範力を持つ価格である。よって、比準価格を重視し、代表標準地との比較検 討及び一般的要因、地域要因の動向等に留意して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [ 85.5] [100.0] 100 49,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの状況下において金融環境が良 好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別 性による需要者の二極化傾向は依然続いてい る。 大門地区中心部の住宅地域で、地域に特段の 影響を与える要因は無いが、利便性等から需 要は底堅い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.2 ％  ％