福山 -22　宅地-6

(4)-2　開発計画 土地 ①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②) ②a道路 ②b公園 ②cその他 743 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  743.00 ㎡             総面積に対する割合 （     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）             建物 ①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸 300.00 ㎡  2,420.00 ㎡  2,096.00 ㎡  324.00 ㎡  2,026.00 ㎡  ＲＣ・11F  (    28 戸)  72㎡・３ＬＤＫ 敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率 （      40.4 ％）  （     325.7 ％）  （     282.1 ％）  （      43.6 ％）  （     83.72 ％）  公法上の規制 用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等 近商 準防 駐車付置義務 90 ％  300 ％  300 ％  間口 奥行   27.0 ｍ   27.0 ｍ 前面道路： 市道 特定道路までの距離：    8.0 ｍ        ｍ

(4)-3収支計画 収入 ①a販売単価 住宅 445,000 円／㎡  店舗等  円／㎡  ①b販売単価の算定根拠 周辺地域における分譲事例等を参考にグレード等を考慮して査定した。 ②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額 住宅 　    445,000 円／㎡　　×　　     2,026.00 ㎡　　＝　　　　         901,570,000 円  店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円  合　計　　　　　　　　           901,570,000 円  支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                           　   268,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   276,040 円／㎡  ③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物に係る実際工事費の統計等を考慮して査定した。 ④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)      　    276,040 円／㎡　　×　　　   2,420.00 ㎡　　＝　　　　         668,016,800 円  ⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円  ⑤b開発負担金の算定根拠 ⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費          　　　           901,570,000 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　          99,172,700 円  支出合計　④+⑤+⑥           767,189,500 円

(4)-4　投下資本収益率     14 ％ 投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利率、開発利潤率等を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月  建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 9 ヶ月  販売管理費(2期目) 17 ヶ月  建築工事(2期目) 14 ヶ月  販売収入(2期目) 16 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月  建築工事(3期目) 23 ヶ月  販売収入(3期目) 23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価 項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③) 収入 販売総額(1期) 45,078,500 円  (      5 ％) ×　　0.9064  （      9 ヶ月） ＝　　           40,859,152 円  販売総額(2期) 45,078,500 円  (      5 ％) ×　　0.8397  （     16 ヶ月） ＝　　           37,852,416 円  販売総額(3期) 811,413,000 円  (     90 ％) ×　　0.7779  （     23 ヶ月） ＝　　          631,198,173 円  収入合計 － － － － 709,909,741 円  支出 建築工事費(1期) 66,801,680 円  (     10 ％) ×　　0.9366  （      6 ヶ月） ＝　　           62,566,453 円  建築工事費(2期) 66,801,680 円  (     10 ％) ×　　0.8582  （     14 ヶ月） ＝　　           57,329,202 円  建築工事費(3期) 534,413,440 円  (     80 ％) ×　　0.7779  （     23 ヶ月） ＝　　          415,720,215 円  開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円  販売管理費(1期) 49,586,350 円  (     50 ％) ×　　0.9366  （      6 ヶ月） ＝　　           46,442,575 円  販売管理費(2期) 49,586,350 円  (     50 ％) ×　　0.8306  （     17 ヶ月） ＝　　           41,186,422 円  販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円  支出合計 － － － － 623,244,867 円

(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格           709,909,741 円　　－　　　　　　          623,244,867 円　　＝　　　　　            86,664,874 円                117,000 円／㎡