別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月16日　提出 福山 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -19 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　八幡　和真   TEL.

鑑定評価額 7,480,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月13日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和4年12月9日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市沼隈町大字草深字中筋２０４２番８ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6.5m市道 水道、下水 福山 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南   200 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６．５ ｍ市道 交通 施設 福山駅南西方 15.0km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　特段の変動要因はなく、人口減少や少子高齢化等により不動産需要は低いため、当分の間現状を維持するもの と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、福山市南西方に位置する沼隈町を中心とする住宅地域一円である。需要者の中心は沼隈町及び周辺地 域の居住者並びに当該地域に地縁関係を有する個人が大半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。町内では比較 的生活利便性に優る住宅地域であるが、人口減少等により土地需要は低く、不動産市場は引き続き弱含みで推移してい る。需要の中心となる価格帯は、土地は７００万円程度、新築戸建は２，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格は、同一需給圏内の類似地域から選択された事例から試算した結果で、市場の実態を反映し規範性は高い。 収益価格は、共同住宅等の収益物件に乏しく賃貸市場が未成熟であるため適用できなかった。当該地域における不動産 取引は自用目的が中心であるため、市場の実態を反映した実証的価格たる比準価格を標準とし、近隣地域の状況及び周 辺地域の需給動向並びに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -58                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,400 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [ 61.3] [100.0] 100 32,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　不動産市場は回復傾向にあり、地価は上昇 基調にあるが、利便性の劣る地域の需要は弱 く二極化が進行している。 　当該地域内において、特段の地域的変動要 因は見受けられないが、人口減少や少子高齢 化等により、地価は弱含みに推移している。 　個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -9.0 環境　　　　　　 -32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％