別記様式第一 鑑定評価書（令和 5 年地価公示）

令和5年1月13日　提出 福山 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   福山 -18 広島県 広島第３ 氏名  不動産鑑定士　村重　力也   TEL.

鑑定評価額 6,770,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和5年1月1日 (4)鑑定評価日 令和5年1月8日 (6) 路 線 価 [令和4年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 福山市大門町７丁目３２９９番 ｢大門町７－５－８｣ ②地積 　(㎡) 188   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1.2:1 住宅 ＬＳ2 一般住宅が建ち並ぶ 高台の閑静な住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 大門 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 大門駅南東方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 岡山県境に近い福山市東部の大門地区に存する高台の既存住宅団地で熟成しており、現状維持的状況が続くが、 近時は値頃感を有している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、福山東部地区の住宅団地及び大門地区一円。需要の中心は世帯分離による一次取得者等のエンドユーザ ーである。需給圏内では平野部に存する住宅の需要が強くなっているが、住宅団地は環境条件による価格差から近時は 総額の値頃感があり、需給圏内の住宅団地は一定層の需要が認められるようになっている。中心価格帯は、土地のみで 概ね７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、戸建住宅が建ち並ぶ郊外の住宅団地である。自己使用の取引が大半を占め、収益目的の取引は少ない為、 収益還元法は適用し得なかった。試算された比準価格は、同一需給圏内のエンドユーザの取引事例から求めたもので、 市場実態を反映した説得力を持つ価格である。よって、比準価格を重視し、一般的要因及び地域要因の動向並びに代表 標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　福山 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.5] 100 100 [104.0] 100 [119.8] [102.0] 100 35,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ウィズコロナの状況下において金融環境が良 好で不動産市場は堅調であるが、地域や個別 性による需要者の二極化傾向は依然続いてい る。 既存住宅団地で地域要因に特段の変動はなく 、地価は静態的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％